что надо собрать на дачу
10 вещей, которые нужно обеспечить на даче, если решили пересидеть весну там
Добавление статьи в новую подборку
Сложноватое наступило время. Многие принимают разумное решение спрятаться от незнакомого коронавируса на даче и переждать период эпидемии там. Мы составили список самых необходимых товаров, которые сделают вашу жизнь за городом более комфортной.
«Запас беды не чинит», – говорили наши предки. Особенно если это запас действительно нужных вещей. В нашем перечне самого необходимого мы постарались охватить все стороны жизни.
1. Продукты
Первое, о чем необходимо позаботиться, если вы отправляетесь на дачу на несколько месяцев, – это, конечно, продукты. Свежая зелень на грядках появится еще не скоро, а кормить семью и себя нужно каждый день. Что же купить в первую очередь? Это должны быть разнообразные продукты с большим сроком годности. Здесь главное не переборщить и не скупить все, что еще лежит на полках магазинов. Если из ваших домочадцев никто не ест овсянку, то какой бы дешевой или полезной она ни была, приобретать ее не стоит. А вот без соли обойтись вы никак не сможете, однако делать запас из 5-10 кг также нецелесообразно, разве что только для будущих засолок и маринования.
Какими же продуктами нужно запастись на случай эпидемии?
Этот список можно дополнить также продуктами, которые вы особенно любите, например конфетами или шоколадом.
Что-то из вышеперечисленного (молочные продукты и фрукты) нужно будет употребить в пищу быстрее, а что-то имеет довольно большие сроки годности. Что касается, например, хлеба, который не может долго храниться, то здесь существует два варианта.
Если у вас есть возможность заказать доставку продуктов, допустим, из «Утконоса» или «Перекрестка», то хлеб, молоко, фрукты и т.п. удобно раз в неделю приобретать таким способом. Если же вы живете в небольшом дачном поселке, то хлеб можно испечь самому. Правда, в этом случае нужно включить в список продуктов еще и дрожжи.
2. Вода
Даже если у вас хорошая питьевая вода и проблем с водоснабжением не бывает, все равно мы рекомендуем запасти хотя бы небольшой запас воды для самых необходимых нужд: приготовления пищи и мытья рук.
3. Приготовление пищи на даче
Первое, о чем нужно позаботиться, чтобы не возникло проблем с приготовлением пищи, – заправка газового баллона. Если есть возможность, приобретите также запасной.
Не стоит впадать в отчаяние, если вдруг оказалось, что газ закончился. К счастью, еду теперь можно приготовить не только на плите – существует множество альтернативных способов.
Мультиварка может заменить плиту при приготовлении множества блюд. Она вам и первые блюда приготовит, и вторые, и каши сварит, и десерты сделает, и даже тесту поможет подойти. Хлебопечка не оставит вас без хлеба. Микроволновка разогреет все, что вы приготовили, а также поможет запечь яблоки, картофель или мясо. Благодаря электрическому чайнику можно за считанные минуты приготовить чай, заварить овсянку или кускус. Одним словом, есть масса вариантов приготовить еду на даче, не прибегая к плите.
4. Отопление
Дело идет к лету, а не к зиме – это радует. Однако в большинстве регионов еще холодно, поэтому пока нужно позаботиться об отоплении. Если у вас на даче есть печка или котел, сделайте небольшой запас дров, угля или другого топлива. Если источников тепла в доме нет, потому что вы бываете на дачном участке только в теплое время года, придется выбрать прибор, работающий на электричестве.
5. Лекарства
Отправляясь на несколько месяцев на дачу, обязательно приобретите необходимый минимум лекарств, а среди тех, что у вас имеются, проведите ревизию и выбросьте все с истекшим сроком годности. В первую очередь в аптечке должны находиться препараты, которые вы принимаете регулярно: при гипертонии, сахарном диабете, аллергии и т.д. Не забудьте в этом случае захватить также с собой и необходимые приборы для измерения показаний: тонометр, глюкометр, градусник.
Если же хронических заболеваний у вас нет, то предлагаем вам перечень самых необходимых в любой аптечке лекарств:
Необходимо также иметь в аптечке, кроме всего вышеперечисленного, средства для обработки ран: йод, перекись водорода или бриллиантовый зеленый (зеленку). Положите к ним еще вату, бинт и пластырь.
Надеемся, что все названное вам никогда не пригодится, однако пусть запас необходимых лекарственных препаратов будет всегда под рукой.
6. Товары первой необходимости
Современному человеку, к счастью или к сожалению, для нормальной жизни уже недостаточно только еды и воды. Мы не можем обойтись без света, чистящих и моющих средств и еще массы вещей, которые стали для нас предметами первой необходимости. Если вы благоразумно решили пересидеть эпидемию на даче, обязательно приобретите следующие товары:
Кстати, если средство для мытья посуды неожиданно закончилось, среди подручных средств можно найти ему неплохую замену:
7. Средства гигиены
Один из самых простых способов минимизировать риск заражения коронавирусом, по рекомендации ВОЗ, – ограничение контактов, частое мытье рук и обработка их спиртосодержащим антисептиком. Лучше приобретать именно антисептик. Использовать вместо него водку не самый лучший вариант, т.к. с вирусами способны бороться только те растворы, в которых содержание спирта превышает 70%. Кроме антисептика, рекомендуем приобрести следующие товары:
8. Что нужно ребенку на период изоляции
Если у вас есть дети, то список нужно расширить. Для детей перечень товаров, необходимых им для нормальной жизни в условиях дачи, меняется в зависимости от возраста.
Для маленьких детей обязательно приобретите подгузники, детские консервы и другие продукты питания.
Для детей постарше обязательно позаботьтесь о книгах, альбомах и карандашах, игрушках и других предметах, благодаря которым ваши чада даже в условиях изоляции будут наслаждаться жизнью.
Отлично, если у вас есть детская площадка или хотя бы несколько ее элементов для активного времяпрепровождения на открытом воздухе. Банальные турник и качели не дадут детям разнести дом и обеспечить вас хронической головной болью на пару месяцев.
9. Чем заняться во время изоляции
О себе тоже стоит позаботиться. Не забывайте, что человек жив не только хлебом насущным. В ваших силах даже в условиях некоторых ограничений сделать свою жизнь интересной и полноценной.
Давно мечтали выучить иностранный язык? В интернете масса онлайн-школ, которые организуют процесс обучения на расстоянии.
Хотите научиться вязать? Включите в список товаров пряжу и крючок или спицы, а в остальном снова положитесь на «всемирную паутину». Если вы можете позволить себе платить за обучение, найдите вебинары, где вам не только покажут, как держать в руках крючок или делать столбик без накида, но и ответят на все ваши вопросы. Если же вы не готовы вкладывать деньги в хобби, поищите бесплатные мастер-классы.
Любите готовить? У вас появился прекрасный способ из ограниченного количества продуктов создать новые кулинарные шедевры.
Главное, воспринимать этот период не как заточение, а как возможность изменить себя и свою жизнь к лучшему.
10. Огород
Вот-вот наступит садово-огородный сезон, поэтому, отправляясь на дачу на несколько месяцев, нужно запастись сразу всем необходимым для работы:
Стоит также приобрести инструменты, если старые уже пришли в негодность, чтобы работа на участке была вам в радость.
Не все в этой жизни зависит от нас. Однако мы можем даже через такие серьезные испытания пройти достойно. Надеемся, наши советы помогут вам в этом.
Что взять на дачу?
В самом разгаре дачный сезон, а значит, надо хорошенько продумать, что брать с собой на дачу, а что лучше оставить дома. Список вещей и продуктов также зависит от того, на какое время вы собираетесь выехать в свой дачный домик.
Некоторые дачники выезжают только в выходные из душного и загазованного города и возвращаются в воскресенье обратно, а некоторые, например, мамочки в декрете, пожилые люди, те, у кого большой отпуск в несколько месяцев, могут обосноваться на даче на несколько недель, а то и на все лето.
Немаловажное значение имеет транспортное средство, на котором вы добираетесь до дачного поселка. Естественно, на личном автомобиле довезти до места дислокации можно гораздо больше полезных вещей, а можно прихватить и приятные безделушки, предметы интерьера, игрушки для детей и прочее. Однако многие наши сограждане добираются до своих дач на пригородных электричках, автобусах, маршрутках.
Мне не раз приходилось ехать в пятницу вечером за город на электричке, и людей, везущих всякие саженцы и ростки, садовый инвентарь и объемные сумки было очень много, как, в прочем, и сейчас. Но, как говорится, каждый старается, как может, а мы поговорим о том, что взять на дачу на выходные.
В этом деле все зависит от того, в каком состоянии дача, постоянно ли вы на нее ездите, или она стоит уже 50 лет заброшенная. Если на даче уже есть все необходимое, включая горячую и холодную воду, электроприборы, мебель, садовый инвентарь, то везти придется совсем немного. Если у вас есть дети, то для них потребуются определенные вещи, которые лучше купить специально для дачи.
Предположим, что дача более-менее оборудована под долгосрочное проживание, есть минимум необходимых вещей, таких как кровати, стол, стулья, шкаф, плита, холодильник, посуда, постельное белье и одеяла с подушками, есть электричество и вода проведена в дом.
Что взять на дачу на выходные?
Что взять на дачу из одежды и обуви?
На несколько дней такого запаса одежды хватит с избытком, можно даже поменьше взять. На даче в жаркие дни женщины в основном все ходят в шортах и майках, реже в летних платьицах, мужчины вообще в одних шортах. Набирать гору праздничных нарядов не стоит, соседи-дачники вряд ли оценят это.
Что взять на дачу из еды?
Если вы едите на пару дней, и не хотите заморачиваться с готовкой, лучше всего купить полуфабрикаты и консервы. Однако, если вы посещаете дачный дом каждые выходные, лучше затариться не скоропортящимися продуктами, которые всегда будут под рукой. Итак, на дачу из продуктов можно взять:
Если вы будете проживать на даче, собирая урожай, вам, скорее всего, понадобятся банки для закатки овощей и фруктов. Если будете варить варенье, купите много сахара, для овощных заготовок подготовьте уксус, лаврушку, перец горошком.
Что взять на дачу для ребенка?
Если планируется поездка на дачу с грудничком, то придется захватить немало вещей. Собственно говоря, вам нужно будет взять все то, что вы используете дома. Для загородного дома можно приобрести и нужно брать:
Для более старших детей от 2 лет возьмите для загородного отдыха:
На даче, в деревне и в любом загородном месте ребенка можно занять. Например, детишки очень любят помогать на огороде, поливать грядки и цветы, вывозить мусор на своей детской пластиковой тачке, ковыряться лопаткой в песке, изучать растения, которые есть на участке. Ходите с детьми за грибами и ягодами, делайте заготовки, играйте в подвижные игры на воздухе, ходите на рыбалку и на речку.
Что взять на дачу летом на долгий срок?
Многие люди, как мы уже писали выше, уезжают на дачу жить в летний период, и поэтому им хочется, чтобы было как можно больше все приближено к городской жизни, имелись необходимые удобства. Чтобы не скучать на даче, и не отставать от цивилизации, возьмите:
Для детей можно приобрести детский комплекс, или смастерить самостоятельно. Рукастые мужчины могут сколотить скамеечки со столиком на улице. Для украшения участка можно использовать множество разнообразных вещей, даже старые резиновые сапоги, благо, вашей фантазии есть где разгуляться!
Удачных вам дачных денечков, хорошей погоды и отличного настроения! И конечно же, не забудьте самое главное — ключи от дачи)))
Как купить дачу или загородный дом: пошаговая инструкция
Для тех, кто хочет все сделать самостоятельно
Почти каждую неделю мне звонят люди, которые купили загородную недвижимость, и спрашивают: «Как исправить ситуацию?»
Потому что, например, после покупки выяснилось, что межевание сделано неверно и часть участка принадлежит соседу. Или оказалось, что на месте купленного под снос дома ничего нового строить нельзя, так как участок находится в санитарно-защитной зоне мемориального захоронения 1941 года.
Риелтор помогает сократить количество ситуаций, но не все могут воспользоваться услугами специалиста, а некоторые любят все контролировать сами. Поэтому я расскажу в общих чертах, как подобрать и купить дом самостоятельно.
Что вы узнаете
Чем дача отличается от загородного дома
Когда начинаете выбирать дачу или загородный дом, стоит определиться, в каком месте хотите купить и для чего — для летнего отдыха или круглогодичного проживания. Поясню, чем отличается дача от загородного дома.
Дача — это дома всех типов, которые пригодны лишь для летнего пребывания, вне зависимости от того, где они находятся: в деревне, поселке, садоводческом (СНТ) или дачном некоммерческом товариществе (ДНТ) или коттеджном поселке.
Загородные дома — индивидуальные жилые дома с приусадебным участком, на одну семью, которые приспособлены для круглогодичного проживания. В это определение входят также секции в домах блокированной застройки — таунхаусы. Это жилые дома до трех этажей, которые блокируются друг с другом боковыми стенами, имеют каждый отдельный выход на общую территорию и собственный небольшой участок в 2—4 сотки.
В рекламных объявлениях объекты загородной недвижимости могут называться без терминологических строгостей, поэтому покупатели самостоятельно должны определить, о каком объекте идет речь и подходит ли он им. Обращать внимание нужно не только на то, в каком статусе объект зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но и как его можно использовать в жизни. Например, строения в СНТ могут быть зарегистрированы как садовый, дачный или жилой дом, жилое строение с назначением «жилое» или «нежилое» и при этом — без связи с названием — быть дачами или загородными домами.
В статье я буду использовать термин «дача» или «дом».
Как искать варианты
На больших рынках основной источник информации для поиска вариантов — специализированные интернет-порталы по недвижимости, например «Авито», «Циан» или «Яндекс-недвижимость». В регионах основные площадки могут быть другие. Их можно найти на первых страницах выдачи по запросу «Купить дом в N-ской области».
Расскажу, как провести первичный поиск и на что ориентироваться.
В деревне или садоводстве. Есть устойчивое представление, что лучше всего покупать дачу в черте населенного пункта, например в деревне, поселке или маленьком городе. Причины: жизнь в населенном пункте не замирает на зиму, а существенную часть затрат на содержание дома, например чистку и ремонт дорог, создание коммунальной инфраструктуры, оплатят из муниципального бюджета.
Помимо этого, в населенном пункте может быть магазин, школа, поликлиника и прочее, а власти обязаны обеспечивать транспортное сообщение с поселком, доставку почты, работу скорой помощи, мобильной и иной связи и прочие условия комфортного проживания.
Главные недостатки деревень — неоднородное социальное окружение, возможные кражи, отсутствие централизованной охраны, магазинов, школ, кафе, низкий уровень личной безопасности.
Вне населенного пункта дома могут располагаться в садоводствах и коттеджных поселках. Еще есть дачные некоммерческие товарищества. Но в действующем законодательстве их как организационной формы некоммерческих партнерств нет, а значит, все ДНТ со временем будут преобразованы в СНТ.
И СНТ, и коттеджные поселки существуют на членские и целевые взносы участников. И в этом их главный недостаток по сравнению с домами в деревнях. В СНТ взносы не самые высокие, но и уровень сервиса соответствующий. Из членских взносов СНТ платят зарплату председателю, бухгалтеру и охраннику. Из этих же денег уплачивают налоги за земли общего пользования и иное имущество, вывозят мусор, чистят снег зимой и так далее.
В коттеджных поселках взносы в несколько раз выше, чем в СНТ. Зато, как правило, такие поселки ограждены по периметру, имеют постоянную охрану и управляющую компанию, в том числе созданную инвестором, организовавшим поселок.
Когда ищете дом, не исключайте сразу территории СНТ как второсортные. Около 10% СНТ — в черте поселений или близко к ним и имеют инфраструктуру, которая не уступает поселениям.
В поисковом запросе в этом поле — оно может называться «вид», «назначение участка» или иначе — можно поставить такие галочки:
Но не стоит ставить «Для фермерского хозяйства», потому что обычно участки для крестьянского или фермерского хозяйства большие — от 1 га, а глава хозяйства должен быть зарегистрирован как ИП и вести сельскохозяйственную деятельность.
Вид объекта. Я рекомендую отмечать все варианты: и дом, и дачу, и коттедж. Причина аналогичная — разберемся при более подробном рассмотрении вариантов.
Местность. Если у вас есть на примете хотя бы район, это облегчит поиски. Можно искать по муниципальным районам, названию шоссе, удалению от мегаполиса или районным центрам. Можно локализовать поиск на карте вариантов на «Циане» или нарисовать контур местности на «Яндекс-недвижимости» и искать там.
Часто покупатели не знают, где конкретно они хотят дачу, поэтому в задании на подбор вариантов указывают близость водоема, лес, магистральный газ на участке, поликлиники, школы, детский сад или резервный вид транспорта.
Возможно, продавец укажет это в рекламном объявлении. Но под формулировкой «есть газ» может оказаться, что газовая труба идет только по границе участка, а сам газ не оплачен, и подсоединиться к нему невозможно из-за израсходованного лимита. А «платформа электрички в шаговой доступности» действительно будет, но с одним поездом в день по расписанию. Поэтому при первичном поиске можно собрать все подходящие варианты, а при звонке продавцу уже уточнять детали и отсекать неподходящие.
Лучше, если в начале подбора известны требования к дому — площадь, возраст, степень готовности, материал, этажность, количество спален и санузлов, к земельному участку и предельный бюджет покупки. Предпочтительно, если покупатель сам какое-то время потратит на самостоятельный интернет-поиск объекта без специалиста. Так он сможет оценить, насколько реалистично уложиться в намеченный бюджет при исходных требованиях и локации, а также хотя бы по фотографиям увидит качество предлагаемых вариантов и их количество.
Сарафанное радио. Если место желательной покупки известно — рядом с друзьями, родственниками, дачей, которую недавно снимали и так далее, — интернет-поиск можно дополнить обследованием на местности. Как показывает опыт, число возможных объектов при этом удваивается.
Найти данные о домах, которые продаются, можно у знакомых, местных жителей, охранников товариществ и поселков, председателей правления, старост деревень. Подойдите и спросите, знают ли они, кто продавал или собирается продавать дом.
Поскольку загородные объекты часто продаются годами, иногда единственный канал рекламы в какие-то периоды — баннеры на заборах или домах.
К второстепенным способам поиска дома относятся местные интернет-сайты, агентства недвижимости, газеты, а также расклейка собственных объявлений о покупке.
Как победить выгорание
Как проверить варианты заранее и отсечь «пустышки»
Все заявления из рекламных объявлений требуют проверки, чтобы не обзванивать сотни объектов впустую. Некоторые данные можно проверить через интернет.
Для этого могут быть использованы, в частности, топографические и спутниковые карты местности — «Яндекс», «Гугл», а также их инструменты: «построить маршрут», «объекты», «панорамы местности», «измерение расстояний» и другие.
Допустим, вы прошерстили интернет-базы и предварительно отобрали несколько десятков вариантов. Чтобы ничего не забыть и правильно ранжировать предложения, а также поразмышлять об информации, которая станет известна из первой телефонной беседы с продавцом или его представителем, целесообразно на каждый объект составить, распечатать и заполнить опросный лист.
Опросный лист позволит не записывать собственные вопросы, поскольку на это нет времени, а ограничиться только пометками о содержании ответов. Текст рекламного объявления, основные характеристики объекта, его цену и главную фотографию желательно поместить в опросный лист или приложение к нему. Если что-то известно из рекламного объявления, вопрос все равно целесообразно задать и уточнить данные.
Не следует рассматривать варианты, за показ которых просят плату или предлагают заключить в офисе некий договор на «информационное обслуживание». Также сразу лучше отсекать «пустышки», или фейки. Их цель — заинтересовать потенциального покупателя выгодным вариантом, чтобы впоследствии предложить другой — реальный, но не столь привлекательный.
Скорее всего, фотографии такого «объекта» будут компьютерной графикой или снимками других объектов, которые должны вызвать положительные эмоции у покупателя. Понятно, что кадастровых номеров земельного участка и строений у таких «объектов» быть не может. Иногда фейки размещают продавцы, как правило, с ценой выше рыночной, чтобы такие «аналоги» попали в отчеты об оценке или на глаза потенциальных покупателей и сделали более «обоснованной» цену собственных объектов.
Некоторые продавцы действуют нерационально и отдают свои объекты в работу нескольким агентствам недвижимости или риелторам. Возможно, какие-то из агентов сделали это без согласия собственника, да еще и демпингуют. На такие объекты опросные листы надо заполнять по всем объявлениям. При этом часто и сам собственник рекламирует свой дом. Но общаться с ним напрямую, возможно, предпочтительно с точки зрения цены покупки, но может быть и наоборот: риелторы лучше умеют договариваться и организовывать сделку.
Первый разговор с продавцом
Вы подобрали несколько подходящих вариантов домов, заготовили опросные листы, распечатали объявления полностью или включили их части в опросные листы. Можно звонить продавцам.
Поясню некоторые моменты по содержанию опросного листа.
Есть ли право собственности на земельный участок, дом и иные строения. На множество строений, включая дома, право собственности не зарегистрировано. Это существенный момент, особенно если сам участок стоит недорого, а основная часть — стоимость строения, и в процессе юридической проверки выяснится, что дом невозможно зарегистрировать.
Садовая книжка — это документ или нет?
До сих пор иногда в продаже есть дачи, которые продаются по садовой книжке. В советские времена это был рабочий способ продать участок другому человеку. Садовые книжки отражают членство в некоммерческом товариществе, но не устанавливают и не подтверждают право на земельный участок. Оформить такую землю в собственность не получится, или возникнет много проблем, потому что оформлять должен тот человек, которому этот участок выдали.
Такие варианты неприемлемы для покупки.
Сколько лет в собственности. Чем меньше срок, тем выше риски, что прежние сделки могут оспорить. За ориентир условно безопасного можно принять минимальный срок владения 1 год, желательно — 3 года, когда истекает общий срок исковой давности.
Но срок исковой давности для того, кто не был участником сделки, отсчитывается от момента, когда он узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве, но не может превышать 10 лет с момента начала исполнения сделки. Например, если природоохранный прокурор обнаружит, что дача построена и зарегистрирована в зоне строгих ограничений первого пояса водоохраны источников питьевого водоснабжения, суд может установить начало течения срока исковой давности с момента, когда составят акт обследования.
Кроме того, если недвижимость в собственности менее минимального предельного срока — 3 или 5 лет в зависимости от вида сделок и их участников, — продавец должен будет заплатить налог с продажи. Поэтому, если объект дорогой, можно ожидать, что продавец предложит занизить сумму в договоре купли-продажи, что крайне нежелательно для покупателей.
Если сделку по каким-то причинам оспорят и продавец получит обратно свой дом, то покупатель — только сумму по договору, а не ту, что он реально заплатил. Отдельный вопрос — как продавец будет возвращать деньги: целиком и сразу или по 5000 Р каждый месяц в течение нескольких десятков лет.
Межевание. Это определение границ участка на местности: кадастровый инженер устанавливает координаты поворотных точек и вносит в межевой план. А Росреестр потом заносит это в ЕГРН.
Если есть межевание, в выписке из ЕГРН об основных характеристиках будет изображаться контур участка, а в выписке о характеристиках — контур и координаты поворотных точек границ. Но в обоих случаях контур и другие сведения об участке будут видны на публичной кадастровой карте Росреестра.
Продавать земельный участок можно и без межевания. Но если соседи сделали межевание раньше и немного прибавили от соседних участков, доказывать это будет сложно. Если межевание есть и оно достоверно и рационально — это достоинство объекта.
Строения на земельном участке. Раньше дома и участки не оформляли — нужно было собрать много документов, а это долго и дорого. Собственность оформляли только тогда, когда, например, нужно было участок продать или передать по наследству. В какой-то момент государство взяло этот процесс в свои руки, и началась «дачная амнистия» — упрощенный порядок для тех, кто по каким-то причинам не смог оформить недвижимость на общих основаниях. «Дачную амнистию» в усеченном виде периодически продляют — например, сейчас ее продлили до 2026 года.
Поэтому строения на участке могут быть зарегистрированы по трем видам документов:
Поясню отдельно по каждому пункту.
Декларацию об объекте недвижимого имущества заполнял правообладатель самостоятельно, и Росреестр или другие органы ее не проверяли. Так что внесенные на ее основе в ЕГРН сведения могут быть неточными, в том числе умышленно измененными собственниками. Например, площадь и этажность строения они могли занизить, чтобы уменьшить налоговую базу.
В данных, которые вносили в реестр недвижимости на основе технического паспорта, нет привязки строения к участку — координат. Если в будущем потребуется уточнить характеристики строения, предположим, если дача покупается на кредитные деньги, не факт, что это получится. Потому что могут быть не соблюдены расстояния от дома до границ участка или красных линий улицы. Когда эти данные есть в техническом паспорте, Росреестр их не контролирует. Когда в техническом плане — может контролировать. Кроме того, при недостоверном межевании не исключено, что дом с правильными координатами окажется в кадастровых координатах за пределами земельного участка.
Технический план — оптимальный вариант. В нем есть как описательные, так и графические сведения по строению, в том числе координаты наружного контура здания. Строения, зарегистрированные по техпланам, на публичной кадастровой карте изображаются красным цветом.
Обязательное приложение к техплану — декларация об объекте недвижимого имущества, которую часто путают с декларацией, о которой я рассказал выше. Поэтому, когда собственник говорит, что дом зарегистрирован по декларации, следует уточнить, по какой именно.
Документы-основания. Это документы, на основании которых участки и дома принадлежат собственниками. Еще их называют правоустанавливающими.
Вот какие это могут быть документы:
Если речь о земельном участке — список еще шире. Помимо перечисленных, дополнительно могут быть:
Каждый вид правоустанавливающего документа предполагает специфические риски и проверки. Так, если сделка была возмездной, то требуется подтверждение, что действительно были расчеты. То есть нужно будет проверить расписки, квитанции об оплате и прочее. Договор дарения может маскировать притворную сделку купли-продажи, особенно если заключен между чужими людьми. Договоры ренты и наследования по завещанию родственники часто пытаются оспорить в суде, назначая посмертную психолого-психиатрическую экспертизу.
Семейное положение продавца. Лучше узнать, был ли продавец в браке, когда покупал участок и строение, а также в браке ли он сейчас. Это нужно, чтобы понимать, потребуется ли согласие супруга или бывшего супруга или нет.
Есть случаи, когда согласие требуется всегда. Например, пара купила дачу, но потом развелась, общее имущество не делили и брачный договор, который отменил бы режим общей совместной собственности супругов, не заключали. В этом случае согласие бывшего супруга — собственника потребуется всегда, вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента развода. Или другой случай: один из супругов получил земельный участок по решению органа власти и управления.
Если же имущество получено в дар, по наследству или иным безвозмездным сделкам, согласие супруга не требуется.
Доверенность. Сделка по доверенности от продавца — это риск, поскольку доверенность могут отозвать или подделать. Не видя продавца, невозможно оценить его состояние — дееспособность, договороспособность.
Если продавец не может присутствовать или это для него затруднительно, можно договориться лично подписать договор — например, приехать домой, если это пожилой человек, или провести сделку дистанционно с электронной регистрацией или хотя бы устроить видеоконференцию.
Справки. В сделках с недвижимостью принято просить от продавца справки, что он не состоит на учете и не обращался за медицинской помощью в психоневрологический и наркологический диспансеры. Дополнительное подтверждение — наличие водительского удостоверения.
Если продавец возрастной, его целесообразно освидетельствовать психиатром-наркологом непосредственно в день сделки. Если что-то пойдет не так и сделку будут оспаривать, у заключения врача больше шансов «устоять» в суде при наличии справок из диспансеров.
Если продавец болезненно реагирует на запрос справок из ПНД и НД, обычно это говорит о его неопытности. В качестве «отместки» продавец может попросить аналогичные справки от вас — надо соглашаться.
Кадастровый номер. К концу беседы попросите продавца сообщить вам кадастровый номер земельного участка и дома. Как правило, это не тайна. Если продавец отказывается, попробуйте определить номера самостоятельно, например, спросив номер участка в адресе, по внутренней нумерации некоммерческого товарищества или разглядывая космический снимок местности и сравнивая его с фотографиями рекламного объявления.
Обоснуйте свою просьбу тем, что вы хотите посмотреть на карте и оценить расположение дома на территории: какое расстояние от леса, от воды, угловой дом или не угловой, близость к дороге, шумной детской площадке и прочее. Если узнать кадастровый номер не получается, придется решать: либо не рассматривать вариант дальше, либо определить номер по публичной кадастровой карте, в том числе по номерам соседних участков с межеванием, на основе геолокации, когда будете осматривать.
Зафиксируйте результаты беседы. Каким вам показался продавец: он компетентен, вежлив, предупредителен или нет? Что пообещал уточнить и когда? Вы оцениваете продавца, а он будет оценивать вас.
На что обращать внимание при выборе дачи
Если удалось узнать кадастровый номер участка или его расположение, приступаем к предварительной проверке объекта.
Межевание. Для этого потребуется публичная кадастровая карта. У нее есть коммерческие «клоны», которыми тоже можно пользоваться. Но это не официальные источники информации.
Теперь нужно рассмотреть кадастровые границы и границы по заборам как интересующего участка, так и нескольких десятков соседних. Обращайте внимание, на какую величину — одну и ту же или нет, в одном и том же направлении или нет — смещены кадастровые границы от фактических.
Если да, то, скорее всего, межевание выполнено правильно, а смещение возникает из-за неточного совмещения начала координат спутниковой и кадастровой карт. Такое смещение можно назвать регулярным или систематическим.
Если нет, то, возможно, какие-то межевания неверны. Участков с неправильно установленными границами в России около 25%. Явный признак ошибки — поворот кадастровых границ участка от фактических границ, которые можно разглядеть по забору, или несоответствие формы участка его границам.
Если случаи сомнительные и межевые знаки отсутствуют, потребуется вынос границ в натуру при помощи кадастрового инженера. Вынос одной точки границы в натуру в Московском регионе стоит 1,5—2 тысячи рублей.
Часть совсем грубых ошибок межевания в Московской области, когда участки накладываются друг на друга, приведены в Реестре земельных участков с пересечением границ.
Кроме недостоверного, бывает еще нерациональное межевание:
Если соседи, также сделавшие межевание, не возражают, можно исправить неверное межевание — сделать один или несколько новых правильных межевых планов. Если возражают, то придется действовать в судебном порядке. Тогда потребуется судебная земельно-техническая экспертиза, помощь юриста по земельным спорам и от полугода, чтобы получить решение. Возможно, положительное.
Если межевания нет, такие варианты не следует категорично отвергать, а стоит посмотреть детали. Допустим, у соседей достоверное межевание и при межевании покупаемого участка его площадь не увеличится, а если и да, то незначительно. По закону размер «прирезки» разрешен до минимальной нормы, по которой муниципалитет предоставляет участки соответствующей категории земли и вида разрешенного использования: обычно это 3—6 соток. На практике может допускаться «прирезка» до 10% от площади участка по правоустанавливающему документу или меньше.
Зона с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. ЗОУИТ устанавливают, чтобы защитить жизнь и здоровье людей, безопасно эксплуатировать объекты промышленности, обеспечивать сохранность объектов культурного наследия, оборону и безопасность государства, а также охранять окружающую среду.
В границах ЗОУИТ ограничиваются или запрещаются определенные виды хозяйственной деятельности, в самых неблагоприятных случаях может быть запрещено размещать объекты капитального строительства. При этом земельные участки, полностью или частично включенные в ЗОУИТ, как правило, не изымаются у собственников и владельцев.
Существует 28 видов ЗОУИТ, и не все они есть на картах. Я уже рассказывал, как обезопасить себя и проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ.
Нежелательные объекты
Недалеко от места потенциальной покупки могут быть не только озера или сосновый бор, но и свалки, заводы и прочие нежелательные объекты.
Опасные объекты. Список неполный, но рассказать обо всех в рамках статьи сложно. Вот на что нужно обращать внимание:
В качестве подсказки, на какие вредные и опасные объекты обращать внимание, можно ориентироваться на СанПин 2.2. 1 /2.1.1.1200-03. Но возможно, что вблизи не будет аэродрома, зато шум будут создавать детская площадка по соседству, полеты на малой высоте авиагрупп «Стрижи» и «Витязи» в подмосковной Кубинке, трасса мотокросса или Всероссийский сырный фестиваль, который собирает за три дня 300 тысяч посетителей.
Аэродромы. Актуально для Московского региона. Как сообщается в СМИ, если соблюдать санитарные нормы по авиационному шуму, необходимо переселить 800 тысяч жителей. Естественно, этого не будет. Но чтобы шум от самолетов не мешал, лучше рассматривать объекты не ближе 30 км от аэродромов.
Чтобы шум был умеренным, расстояние от широкофюзеляжных самолетов, таких как «Боинг», «Аэробус», «Сухой Суперджет-100», «Ту-154», до дома по прямой линии в каждой точке траектории движения самолета должно быть не менее 1,5 км. Определить расстояние можно по сервису наблюдения за движением самолетов в режиме реального времени.
Расстояние считают по формуле:
L = √[√[((Ш1 − Ш2) × 111)² + ((Д1 − Д2) cos Д1 × 111)²] + Н²],
где:
L — расстояние до самолета по прямой линии в момент наблюдения в километрах;
Ш1, Ш2 — широта самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Д1, Д2 — долгота самолета и рассматриваемого земельного участка в градусах;
Н — высота самолета в момент наблюдения в километрах (1 фут = 0,3048 м).
Какие еще риски существуют
Расстояние и время в пути. Продавцы любят указывать расстояние по прямой линии, а время поездки — при езде на спортивной машине. Проверяем, построив маршрут по картам местности.
Качество подъезда. Асфальт или грунтовая дорога — видно на спутниковом снимке. Обязательно надо смотреть на ширину улиц: бывает, что улицы в деревнях или СНТ заужены до 3—4 метров на длине в сотни метров. Некоторые дачи находятся на столь крутом склоне, что зимой туда подъехать будет проблематично. Иногда заезжать на участок нужно через участки иных собственников по не предусмотренной генеральным планом дороге.
Количество жителей. Деревни со снижающейся численностью населения можно отнести к вымирающим.
Если некоммерческое партнерство создано 10 лет назад и за это время продано и/или застроено 30% участков, велик риск «брошенности» поселка.
Соседние поселки. Если поселок новый, но нет охраны и общего ограждения, построено мало домов и в целом он нарушил привычный уклад местных жителей, возможны конфликты. Например, в одном из поселков Подмосковья местные жители поджигали дома, поскольку дачами было занято место выпаса скота, которое они много лет считали своим.
Судебная практика. Если дом находится на территории КП, СНТ, ДНТ, целесообразно изучить судебные споры с участием этого юридического лица: предмет, суммы исков и возможные последствия. Если речь идет о небольших задолженностях перед поставщиком ресурса — одно дело, если о нарушении договорных обязательств, разделе имущества, банкротстве и так далее — другое.
Правление. Полезную информацию дают официальные и «альтернативные» сайты поселков. Некоторые сайты коттеджных поселков идеальны с точки зрения обоснования смет и открытости позиции правления. Не обязательно все опубликованное сторонами будет правдой, но опорная точка появится.
Есть поселки, в которых два юридических лица, и это тоже возможный источник долгого разлада и некомфортной жизни.
Еще важно, кем образованы поселки или садоводства: профессиональная принадлежность, устав, правила проживания, размер членских и целевых взносов.
Если неприемлемых недостатков не найдено, можно договариваться о просмотре дома.
Что покупатель может оценить без эксперта по строительству
Внешний вид. Если за домом следили, это будет видно в целом и в деталях. Обращаем внимание на все:
Множество индивидуальных домов критерию теплоэффективности не удовлетворяют, вопрос только — насколько. Покупатели могут обоснованно сказать: «Ваш дом не теплый», а если по-инженерному: «Расчетное значение сопротивления теплопередачи меньше нормативного». Для средней полосы РФ оно должно быть около 3,0.
Узнав у продавца, из каких слоев состоит «пирог» стен или кровли его дома, можно на онлайн-калькуляторе посчитать, требуется ли дополнительная теплоизоляция. И это будет не ваше субъективное мнение, а требования нормативных документов.
Высокий уровень грунтовых вод можно обнаружить по уровню воды в колодце, посаженным «на конус» плодовым деревьям, по характерной для болотистых мест растительности — камышам, осоке, ивам. В таких случаях могут быть проблемы с отводом канализационных стоков, защитой от проникновения влаги в подземные помещения и так далее. Если подвал подтапливается весной, это будет видно по известковому следу на полу и стенах.
Системы в работе. Попросите продавца продемонстрировать работу всех систем на полную мощность. Проверьте работу канализации, попросите затопить печь или камин.
Динамический дебит скважины должен позволять пользоваться водоснабжением без перерывов: попросите включить поливочный шланг на 15 минут. Если вода не кончится, значит, все в порядке.
Если в доме бойлер на 5 кВт, а максимальная мощность электроснабжения — 3 кВт, сработает автоматический выключатель, а проще — вылетят пробки. Плохой признак качества напряжения — стабилизаторы напряжения в доме. Если у вас есть тестер, возьмите его с собой.
Расстояние до других строений. Если есть сомнения, соблюдаются ли отступы дома от границ участка, соседей, а также других строений на участке, проверяем расстояния на месте рулеткой. По нормам минимальные отступы должны быть:
Строительные правила устанавливают и другие расстояния: до бани, до септика и туалета, до помещений для содержания скота, до скважины и других, но они не так строго контролируются.
Соседи. Расспросите о соседях: живут ли постоянно, где работают, какой возраст, чем занимаются, есть ли вредные привычки.
При осмотре не следует явно выражать свое отношение к объекту. Демонстрируйте заинтересованность к дому и доброжелательное отношение к продавцам, но не настолько, чтобы они решили, что вы готовы купить без торга.
Дополнительные проверки
Предположим, что после осмотра у вас появились кадастровые номера участка и дома, вам предоставили в копиях или дали посмотреть правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы по предыдущим сделкам. С этого момента можно дополнительно проверить объект и продавца.
Оперативные данные об участке и доме по их кадастровому или иному учетному номеру можно получить в разделе сайта Росреестра «Справочная информация об объекте недвижимости в режиме онлайн». Так, для земельного участка вы узнаете:
Выписки из ЕГРН. Через МФЦ следует заказать также бумажные выписки из ЕГРН о характеристиках участка и дома. Их еще называют расширенными: объем сведений в них больше, чем в выписках об основных характеристиках объекта. Еще пригодятся выписки на имя будущего покупателя о переходе прав на участок и дом.
Если права не переходили и это ясно из правоустанавливающих документов, все равно нужно заказать выписки о переходе прав. Даже если есть полная уверенность, что проверять по объекту нечего, все равно это следует сделать. Благодаря таким документам можно приобрести статус добросовестного покупателя, один из критериев которого — «должная осмотрительность». И если вдруг будет суд и сделку попытаются оспорить, пригодится все.
Только сведения из ЕГРН подтверждают, кому сейчас принадлежит право. Вам станут известны фамилия, имя и отчество собственника или наименование и реквизиты юридического лица, площадь объекта, разрешенное использование, есть ли ограничения и обременения, зарегистрированные в ЕГРН, и другое.
Координаты поворотных точек участка и наружного контура дома для земельного участка с межеванием и дома, характеристики которого зарегистрированы или уточнены по техническому плану.
Сведения о точности установления границ участка и дома. Нормативная точность определения координат участков и строений установлена законодательством:
Когда будете изучать результаты межевания земельного участка, обратите внимание на его «части». Их может быть несколько, потому что, например, часть участка пересекается с ЗОУИТ или координатами строений, в том числе незарегистрированных. Такое бывает, если кадастровые инженеры закоординировали строения без ведома собственников, тем самым подложив им свинью.
Такое расхождение — источник проблем. Например, собственники хотят продать участок со строениями, которые зарегистрированы частично: например, дом зарегистрирован, а баня и гараж — нет. Но на межевании видно, что на участке есть дополнительные незарегистрированные строения.
Росреестр может приостановить сделку из-за неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В то же время важно, чтобы в выписках на дом и участок строения были упомянуты как находящиеся на участке, а участок — с расположенными на нем строениями.
Объекты незавершенного строительства. Строение может быть зарегистрировано как объект незавершенного строительства. Это не очень хороший вариант. В таком доме нельзя прописаться, поэтому он не подойдет семьям, у которых это единственное жилье или нужна регистрация по месту жительства.
Когда стройка закончится и зарегистрируют право собственности, отсчет срока владения начнется с нуля, поскольку кадастровый номер объекта изменится. Это значит, что если такой дом нужно будет продать, то срок минимального владения будет считаться с момента регистрации объекта, а не с момента покупки недостроя.
Еще такой объект не одобрят органы опеки и попечительства, поскольку он пока не жилой.
Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Очень хорошо, если продавец объекта заранее позаботился в том числе об интересах покупателя и заказал ГПЗУ. Заказать ГПЗУ может только собственник или его представитель по нотариальной доверенности.
ГПЗУ делают бесплатно за 30 дней. В нем должны быть отражены все возможности по использованию участка и ограничения. В ГПЗУ больше информации, чем в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта. В то же время по информации ГПЗУ не получится принять однозначное решение, покупать или нет. Так, ГПЗУ может содержать такие слова об ограничениях в использовании участка, как «информация требует уточнения», «границы зоны охраны не установлены», а также отсылки к различным правилам проектирования, которые могут носит общий характер, не относящийся к конкретному участку, на все случаи жизни.
Какими ресурсами можно пользоваться
Самостоятельно подготовить юридическое заключение по объекту поможет экспертная юридическая система RiskOver. Это качественный программный продукт, который пока находится в свободном доступе.
Система расспросит о ситуации с документами, предложит выбрать вариант ответа на несколько десятков вопросов и на их основе автоматически сформирует экспертное заключение по выявленным юридическим рискам, оценит значимость рисков.
Важно оценить продавца на возможное банкротство, поскольку в течение трех лет сделку может оспорить финансовый управляющий банкрота. Легально кредитный отчет по продавцу можно получить, если он сам его запросит в бюро кредитных историй, например НБКИ, ОКБ и других, и предоставит вам.
Еще есть другие сайты, на которых можно проверить основную информацию о продавце. Если не хватает данных для проверки, можно вернуться к ним позже.