здание в залоге а земля нет что делать
Дом в залоге у банка, а земля нет, можно ли признать ипотеку незаконной.
Дом в залоге у банка, а земля нет, можно ли признать ипотеку незаконной.
Ответы на вопрос:
Похожие вопросы
Муж в браке взял кредит без моего согласия. Под залог земли купленной им до брака. В период брака на земле возведены постройки, дом и заложен фундамент под другой дом. Банк взял под ипотеку землю, не учитывая постройки на нем, которые строились в браке Можно ли признать договор залога-ипотеки ничтожным.
Можно ли продать половину участка.? Брали ипотеку под строительство дома. Под залог взял банк землю. После строительства была оценка дома. После чего и земля и дом перешли в залог банка. Сейчас хотим половину земли продать. Пойдет ли банк на это.
Ребенку нет еще трех лет. мат капитал перевести организации, которая строит дом, можно, если в залог пойдет строящийся дом? земля в залоге в банке на ипотеке. Ипотека взята строительство этого же дома.
Была взята ипотека под залог земли которая находилась в залог, в последствии земля перешла в собственность. Имеет ли банк право забрать землю за долги.
Моя квартира в залоге у банка признана аварийным жильем. Этим самым банк лишается залога и просит в залог другую квартиру, большей стоимости. Можно ли вообще без залога, ипотеку платить не отказываюсь.
Есть баня. У человека-земля. Есть желание поменять баню на землю, но земля в ипотеке, большая часть выплачена. Возможно разделение земли до окончания ипотеки и оформление сделки? Заранее благодарен!
Кто является залогодержателем в случае, если: гражданин А. взял авто в банке под залог, далее залог продал гражданину Б., а гражданин Б. пошел взял кредит под залог авто в другом банке. Далее банки зарегистрировали свои залоги, но банк у которого гражданин Б. взял кредит под залог купленного у гражданина А. авто был первым при регистрации залога в реестре залогов, а первоначальный банк, где изначально был первый залог в реестре залогов зарегистрирован вторым. У какого банка теряются права о залоге?
Верховный суд: даже если дома не существует, ипотеку не отменят
Тут сложная юридическая история. Что надо знать:
Откуда вы это взяли?
Из определения Верховного суда, которое тот вынес по делу одного владельца ипотечной недвижимости. Дело было так.
Человек купил дом, который был в залоге у банка. Он знал, что этот дом в ипотеке, но потом обратил внимание, что в документах значится один дом, а на участке стоит другой — выше и больше по площади. Сейчас уже нельзя определить, как всё произошло: дом уже при покупке был больше или его потом перестроили. Может быть, это на самом деле ошибка, а может — хитрый замысел собственника.
Фактически ипотека оформлена на какой-то другой дом, которого на участке нет, и владелец решил прекратить ее через суд. А заодно — снять обременение с участка, который за это время расширился.
Районный и областной суды собственника поддержали. Они согласились, что тот дом, который сейчас находится на участке, и дом, который в залоге у банка, — это не одно и то же строение. А если параметры не совпадают, то и ипотеку можно прекратить как незаконную. Заодно суды разрешили прекратить и ипотеку на участок.
Но Верховный суд с таким решением не согласился.
Что сказал Верховный суд?
Если при оформлении ипотеки покупатель со всем согласился и Росреестр всё зарегистрировал, ипотека законная. Даже если параметры дома изменились или сразу не совпадали, нет оснований снимать обременение.
А что там по поводу земельного участка?
Собственник хотел заодно прекратить залог участка. За время ипотеки он стал больше по площади: к нему присоединили соседский с согласия банка. Сначала суды его поддержали, но Верховный и здесь не согласился.
По закону земельный участок и все объекты на нем связаны друг с другом. В земельном кодексе об этом есть фраза «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Нельзя продать дом без участка и участок без дома, если у них один собственник.
А так как ипотеку на дом оставили в силе, то и залог участка прекратить нельзя. Если участок в ипотеке, все строения на нем тоже в ипотеке — даже те, которые еще строятся. Спасибо, что куры в курятнике и собака в конуре не в ипотеке.
В итоге банк выдал ипотеку под залог дома и участка одной площади, а через несколько лет получил в залог дом и участок большей площади. Выставить на торги всё это хозяйство в случае чего он сможет по прежней цене.
Если у меня есть свой участок и я возьму кредит на строительство дома, что окажется в залоге у банка?
Если кредит целевой, то в залог перейдет и будущий дом, и ваш участок. А если вы потом построите еще и гараж, то он тоже может оказаться в залоге у банка.
Если что-то пойдет не так, банк выставит на продажу и дом, и участок со всеми строениями, хотя кредит вы брали только на дом.
Я собираюсь брать ипотеку. Что мне делать?
Правильно рассчитывайте финансовые возможности, чтобы не лишиться недвижимости.
Даже если вы не собираетесь ничего пристраивать, внимательно проверяйте документы при оформлении сделки: параметры в свидетельстве, техпаспорте, плане и проекте должны совпадать. Сначала кажется, что это не имеет значения и даже выгодно, а потом может стать поводом для судебного разбирательства.
А мне вот интересно, как вообще такое происходит, что суды по одним и тем же законам выносят противоположные решения?
Нам тоже интересно. Бывают сложные случаи, когда в законе нет прямого объяснения.
Но по этой ситуации Верховный суд указал на ошибки суда первой инстанции и существенные и непреодолимые нарушения норм права в апелляционной инстанции. А выводы этих судов оказались основаны на неправильном применении правовых норм.
Вывод: если не согласны с решением суда, обращайтесь в следующую инстанцию. На каком-то этапе вас может ждать сюрприз.
Ипотека земельного участка, на котором имеются (возводятся) здания залогодателя
На первый взгляд вопрос залога зданий и сооружений, расположенных на земельном участке переданном в залог, четко урегулирован положениями Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)», согласно которым право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на таком земельном участке (статьи 64, 65 Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)».
Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не зарегистрировано в реестре прав на недвижимость, следовательно, и не возникло?
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Федерального закона № 02-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге имущества)» (далее — Закон об ипотеке).
В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 1 статьи 5 названного Закона об ипотеке ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.
Таким образом, при заключении договора ипотеки здания или сооружения земельный участок закладывается в ипотеку в силу вышеуказанного требования закона.
Согласно пункту 1 статьи 64 Закона об ипотеке при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, зарегистрированные в установленном законодательстве порядке.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Вместе с тем положения статьи 64 Закона об ипотеке распространяется только на те случаи ипотеки, когда земельный участок является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки.
Ст. 53 Закона 218-Ф3. При государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости, которая в соответствии с федеральным законом распространяется на иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности залогодателя, или права залогодателя на объекты недвижимости одновременно без заявления правообладателя вносится запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если право собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, запись о государственной регистрации ипотеки таких иных объектов недвижимости и прав вносится без заявления правообладателя одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на такие иные объекты недвижимости или права».
На основании вышеизложенного, и, принимая во внимание то, что, если в ипотеку было передано здание и земельный участок, на котором оно расположено, государственная регистрация залога на все иные, имеющиеся на таком земельном участке объекты недвижимого имущества залогодателя не требуется.
Отсутствие ипотеки на землю под заложенными зданиями не ведет к признанию сделки недействительной
Компания обратилась в Верховный Суд с жалобой на нарушение нижестоящими судами норм материального права, из-за которых сделка была признана недействительной, однако последствия недействительности сделки применены не были.
По условиям договоров ипотеки Автосервис передал в залог Компании объекты недвижимости, при этом земельные участки, на которых они расположены, либо права аренды на них в залог не передавались. Кроме того, за самим Автосервисом не было зарегистрировано право собственности или аренды на указанные участки. Позднее в рамках дела о несостоятельности конкурсный управляющий Автосервиса обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки.
Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего, признав договоры недействительными, однако отказал в применении последствий недействительности сделок. Суд сослался на ст. 168 и 340 ГК РФ и указал, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, в то время как земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него комплексу в залог не передавались, а действий по оформлению соответствующих документов предпринято не было. Это решение поддержали и апелляционная инстанция, и суд округа. В этой связи Компания-залогодержатель обратилась в Верховный Суд.
Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что при вынесении решений суды не учитывали, что в соответствии с действующим на момент заключения сделок п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускалась только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Кроме того, как указал Верховный Суд, действовали и разъяснения, изложенные в п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г., согласно которым правило п. 3 ст. 340 ГК подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В противном случае договор ипотеки здания (сооружения) не может считаться противоречащим законодательству на основании названной нормы права.
ВС отметил, что вопреки выводу судов наличие у залогодателя реальной возможности на момент заключения договоров ипотеки оформить право аренды на участки под зданиями не должно умалять или иным негативным образом отражаться на правах залогодержателя, так как соответствующие арендные отношения находились в сфере компетенции должника и муниципалитета как собственника участков и напрямую не зависели от волеизъявления Компании.
Таким образом, Верховный Суд в Определении № 308-ЭС17-12218 пришел к выводу, что допущенное нарушение норм материального права является существенным, и отменил решения нижестоящих инстанций.
Комментируя «АГ» определение, адвокат АБ «Андрей Городисский и Партнеры» Ольга Зеленская отметила, что Верховный Суд РФ вынес верное решение и по своему существу поддержал концепцию земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости как единой сложной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Эксперт указала, что сложностью дела являлось то, что должник-залогодатель, передавая объекты недвижимости в залог, не обладал правом собственности либо правом аренды в отношении земельного участника, расположенного под ними. Кроме того, он не оформил такие права и в дальнейшем. «Учитывая данный факт, Верховный Суд защитил интересы добросовестного залогодержателя, отметив, что заключение договоров аренды земельных участков либо оформление их в собственность лежало за рамками волеизъявления залогодержателя, а пассивное поведение должника не может негативно влиять на права добросовестного участника оборота», – подчеркнула Ольга Зеленская.
Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков отметил, что вопросы банкротства и залога являются одними из самых многогранных и сложных в отечественном гражданском праве. Он указал, что в данном деле суды признавали договоры ипотеки без залога участка под ним недействительными в соответствии с судебной практикой. «Однако опять возвращаемся к тому, как прописаны в нашем законодательстве нормы о регистрации и имеют ли они силу “бесповоротной” защиты прав собственника: в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Но у собственника нет обязанности и корреспондирующей ей ответственности за невнесение сведений в Росреестр. Формально, суды в этом случае правы», – пояснил эксперт.
Однако, отмечает Максим Жмурков, запись в ЕГРП может быть оспорена в судебном порядке. Адвокат сослался на п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, в котором указано, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. «Вот на это, по всей вероятности, и опирался Верховный Суд, вынося определение по делу», – заключил адвокат.
Залог помещений без земельного участка
Можно ли оформить займ под залог недвижимости без одновременной передачи в залог земли, на которой она находится? Согласно законодательству РФ, это возможно при определенных условиях.
Какие нужны документы
Для оформления ипотеки требуются:
Свидетельство о праве собственности. Подтверждение возникновения права собственности. Оценка стоимости объекта. Техническая документация из БТИ. Выписка об отсутствии обременений (Росреестр). Справка об отсутствии задолженности по налогам. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Подводные камни
Заложить здание, объект незавершенного строительства, имущественный комплекс, сооружение допустимо только с участком земли, на котором они построены (составляют два ипотечных договора). Если владелец недвижимости не собственник или арендатор земли, то ипотека возможна без обязательного одновременного залога участка. За залогодателями сохраняется возможность пользования заложенными объектами. Разрешено продолжать производственную и финансово-хозяйственную деятельность.
Выгоден ли такой залог
Не все банки принимают в качестве обеспечения недвижимость без земли из-за вероятности длительных судебных разбирательств. Если залогодателя признают владельцем или арендатором земли, то сделку по залоговому кредитованию суд посчитает ничтожной. Если кредитор соглашается выделить деньги, то годовая процентная ставка выше (закладываются риски).
Кредитный брокер «Мосинвестфинанс» поспособствует оперативному оформлению ипотеки под коммерческую недвижимость (здания, сооружения, отдельные помещения и имущественные комплексы) на выгодных условиях. И поможет получить займ под залог квартиры и иной жилой недвижимости.