застройка анапы что будет
Застройка анапы что будет
Судя по постам на этом сайте, по бурным дискуссиям о житье-бытье Анапы в пик курортного сезона, события развиваются именно по тому сценарию, который предвещали специалисты и ученые еще несколько лет назад, возможно десять, если развитие Анапы пойдет по пути превращения в большой город.
Хочу, хотя бы поверхностно, рассказать о том, как шла борьба за спасение курорта. Просто потому, что появилось много новых жителей Анапы, а те, кто в то время еще ходили в детский сад или школу, нынче вышли на просторы Интернета и являются активными участниками споров в блогосфере. Звучат фразы, как могли такое допустить.
Не буду вдаваться в детали, цифры и даты. Сейчас это уже имеет значение только для истории.
Так было в то время и с Генпланом. Его надо было срочно разрабатывать и принимать, так как без этой фундаментальной основы город будет развиваться хаотично. Не буду вдаваться в подробности. Питерская проектная организация разработала проект такого Генплана. Он предусматривал незначительный рост населения Анапы за счет вновь строящихся жилых районов, в основном коттеджной застройки и в сторону Гостагаевской. Но основной упор был сделан на развитии курортной сферы, правда, больше развлекательного плана, чем лечебной. Это и вызывало основные споры по плану.
План обсуждался неоднократно на общественном совете при главе, который был создан специально для этого случая. В него входили специалисты разных профилей, в том числе и я. Мы должны были найти с проектировщиками общий язык. Не секрет, что многие архитекторы, частенько бывают оторваны от реалий и могут увлечься собственными фантазиями в ущерб действительности.
Например, совет не хотел допустить строительства жилых домов в курортной зоне. За нее бились, что называется насмерть, так как понимали, что увеличение жилой застройки в курортной зоне, да еще путем строительства многоэтажных домов, эту зону просто отменит. Отстояли и прибрежную зону. Тогда родилась идея продолжить набережную аж до Лысой горы, как широкую зону озеленения и дорожек для лечебно-оздоровительной ходьбы – терренкуров, без которых современный курорт не может быть статусно признан курортом. Весь пустырь между Высоким берегом и улицей Ленина должен был превратить в зону озеленения и благоустройства со спортивными сооружениями, большим храмовым комплексом, новыми здравницами.
Тогда была начата реализация проекта по строительству целой серии новых, доступных для всех отдыхающих бюветов по всему Пионерскому проспекту. Многие здравницы включились в реализацию этого проекта как спонсоры.
Было также предложено вынести в одну зону за город торгово-развлекательные учреждения, сделав там современный специализированный для этих целей район, причем и с учетом детской специфики.
Удалось договориться и о развитии новых бальнеологических курортов, то есть мест, где люди будут проходить лечение и оздоровление уникальными грязями Анапы и Тамани, а также всем спектром минеральных вод нашей зоны. Например, такой новый комплекс намечалось построить в Суворово-Черкесском, на берегу лимана.
Было место и для развития сельскохозяйственной отрасли, которая могла бы обеспечивать нужды курорта продукцией и дать хорошую занятость сельскому населению.
Это был красивый и перспективный проект генплана. Осталось только утрясти оставшиеся небольшие нестыковки.
Генеральный план превращения Анапы в большой город
И вдруг, этот проект куда-то исчез. Я не знаю всего процесса, который привел к такой вероломной подмене одного, уже практически готового, проекта развития курорта Анапа, другим, который полностью изменил вектор развития.
Какая чудовищная жадная рука, какое жестокое сердце решило уничтожить ту светлую и радостную Анапу, в которой мы когда-то жили? Чей порабощенный денежной массой ум мог придумать весь этот ужас, обрушившийся на городок у моря, созданный как будто специально для отдыха и оздоровления людей, особенно детей? Чей властный кулак прибил как муху на столе перспективы Анапы стать современным курортом мирового уровня?
Я не знаю ответы на эти вопросы. Только из недр кубанской проектной организации появился новый проект генплана, полностью меняющий вектор развития Анапы. Главной идеей этого плана стала мания застройки жилыми районами всех земель, имеющихся на тот момент свободными от застройки.
Для меня лично результатом всей этой деятельности стало принуждение меня к увольнению с места работы, а также последующее исключение из состава оного совета в ходе ротации его членов.
Но новый Генплан, действительно, появился очень быстро. Только это был совсем другой Генплан. И опять же, к его рассмотрению и подготовке замечаний и дополнений подключились многие любящие свой город анапчане, в том числе и из числа новых ее жителей. Только мы уже были поставлены в такую ситуацию, когда, как бы ты ни поступил, ты об этом пожалеешь. Но была надежда, может услышат, может поймут, что это смертный приговор курорту.
Под впечатлением этого нового Генплана и движимая плохими предчувствиями я даже подготовила статью с названием «Через четыре года здесь будет город-ад», но потом от этого названия отказалась.
Анапа была обречена на тотальную урбанизацию. И даже на бумаге заложенные в новый Генплан зоны озеленения, на деле оказывались уже чье-то собственностью, а то и застроены.
Доводы про то, что на всю эту прорву планируемого к строительству жилья не будет необходимой инфраструктуры, записывались, но, что называется в одно ухо вошло, из другого вышло. Самым острым был вопрос по воде. Потому что ее просто нет в необходимом для нормального существования такого большого города объеме. Казарян все это очень доходчиво объяснял, пытался довести данную информацию до мозга присутствующих, но тщетно.
Чудовищный по закрепленной в нем законодательно перспективе уничтожения курорта Генплан был принят. При соблюдении всех требуемых для такого процесса формальных согласований и обсуждений.
Процесс, как говорится, пошел дальше и уже на законном основании. Но даже и та кроха гуманизма, заложенная в Генплан проектировщиками, не выполняется. Я имею в виду нормы обеспечения растущего населения социальными объектами, опережающим строительством инфраструктуры и тому подобное.
Поскольку я все-таки имею классическое высшее образование советского образца и ученую степень, то понимаю, что из данной ситуации нет никакого выхода. Просто по законам природы. Ситуация загнана в беспросветный тупик. Курорт угроблен, сама перспектива его развития, как это могло бы быть, а вместо него альтернативы быть не может. Просто потому, что иную отрасль, чем курорт в данной местности развивать глупо. Только сопутствующие курорту сферы. А для этого нет надобности в таком количестве населения.
Анапа не может стать портом как Новороссийск в силу природных особенностей бухты, которые изменить человек не может. Чем будет кормиться все это растущее с каждым годом население, где работать? Не имею понятия. Как будут заполняться все эти койкоместа, на прибыль от которых рассчитывали люди, вложившие средства в частные гостиницы? Не вижу ответа.
Просто знаю, что бухта будет погибать, с каждым годом все сильнее будут разрастаться процессы загнивания. Никаким насыпанием пляжей эту ситуацию изменить невозможно. Восстановить береговую линию в прежнем состоянии, когда вдоль береговые течения промывали акваторию в Анапской бухте и способствовали ее лучшему состоянию? Не представляю, как это сделать? Снести все построенное? А кто это позволит сделать из собственников построенного?
Если будут приведены в действие обещанные Генпланом проекты насыпки новых пляжей, то будет превращена в болото и та акватория.
Реки Сукко и Шингари несут свои, если можно так выразиться, воды в центры зон купания пляжа Сукко и Варваровки. Вся бывшая Голубая (даже не могу уже так назвать) долина застроена и продаются еще все незастроенные поля и ущелья под строительство. И все это будет на септиках? Или на тех малотоннажных очистных сооружениях КЭЧ в Киблерово с их выпуском в речку Сукко? Но вода для бытовых нужд Сукко берется из скважин и тут же огромное количество септиков. Ну, ребята, как вы себе это все представляете? Да, там можно построить новые очистные сооружения и глубоководный выпуск канализации. Но это очень-очень дорого. Его надо вывести как минимум километра на два в море. В противном случае канализационные воды будут попадать в район Пионерского проспекта.
Это не все. Но подведу итог. Вот я лично не вижу света в конце этого тоннеля. Может быт, кто-то найдет выход. Но пока выбранный вектор развития Анапы будет все больше и больше ухудшать экологическую ситуацию, превращая Анапу в некомфортное не только для оздоровления, но и для проживания место.
Чтобы не быть голословной и поскольку являюсь членом Экологического совета при прокуратуре Краснодарского края, прилагаю ответы на запросы по поводу выставленных на продажу участков под жилое строительство.
——————
С уважением, Светлана Панькова
В Анапе ограничили этажность для новой жилой застройки
Количество просмотров: 5 081
Новые жилые дома, которые появятся в Анапе в будущем, должны быть не выше 9 этажей.
Администрация Анапы продолжает наводить порядок в градостроительной сфере. 8 июля на заседании городского Совета были приняты очередные важные для курорта решения.
Изменились правила землепользования и застройки, согласно которым новая многоэтажная жилая застройка должна быть ограничена девятью этажами. Максимальная высота над землёй – не более 33 метров.
В 500-метровой прибрежной зоне запрещается строительство не только многоквартирных жилых домов, но и апартаментов, то есть любое многоквартирное строительство!
Под запрет попали строительство и реконструкция МЖД, если они не обеспечены соответствующей инфраструктурой – коммунальной, социальной и транспортной.
А теперь посмотрите на скриншоты ниже.
На первом мы видим район Ореховой рощи, жилой комплекс «Бельведер» и 500-метровая отметка находится как раз рядом с одним из немногих анапских долгостроев. Напомню, что долгострои эти выкупила строительная компания «Ава Групп» с прицелом реконструкции этих домов и строительства ещё двух таких же ближе к берегу. Своим решением депутаты перечеркнули им такую возможность.
Посмотрите, 500-метровая отметка практически полностью покрывает участок, на котором планирутся строительство этого ЖК.
Подозреваю, что закон этот будет носить фиктивный характер с массой возможностей для манёвра. Так, скорей всего, не будут затронуты те стройки, по которым ранее было выдано разрешение на строительство.
К ним относится микрорайоны Горгиппия и Морская Горгиппия. Эти районы полностью застраиваются 16-этажками. Очень сомневаюсь, что следующие дома у них будут 9-этажными.
Вероятно, что та же ситуация с ЖК «Акварель», поскольку разрешение на строительство уже было выдано, хоть и оспорено, но оно есть. Полагаю, что и здесь вопрос решится в пользу застройщика.
Меньше шансов на строительство у компании ГСК на тех участках, которые находятся рядом с жилым комплексом «Резиденция Высокий Берег». Там планировалось строительство 4-х этажных клубных домов, но о выданных разрешениях мне ничего не известно, скорей всего их не было, а это значит, что жилого строительства там в обозримом будущем не будет.
Интересна судьба так же жилого комплекса «18/3», который планировали строить 15-этажным, что будет с ним, неизвестно.
В общем, жизнь научила уже относится к решениям властей с долей недоверия.
Решение, конечно же, замечательное, жаль, что опоздало только примерно на 10 лет.
Новый генплан Анапы будет готов к концу 2021 года
Количество просмотров: 7 963
О необходимости внесения изменений в генеральный план города заявил губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев. К такому выводу он пришёл после инспектирования объектов строительства на побережье Анапы в июле этого года.
Конкурс по разработке изменений в генеральный план города выиграл НИИ Перспективного Градостроительства (г. Санкт-Петербург). У этой организации уже есть опыт работы с городами Краснодарского края. Ранее специалисты НИИ занимались генпланом Краснодара (находится на завершающей стадии утверждения) и Геленджика (на стадии проектирования).
Проектировщикам предстоит учесть многочисленные особенности Анапы в экономической, санаторно-курортной, транспортной, инвестиционной, социальной, сельскохозяйственной и других сферах. Но всё же, по словам и.о. мэра Анапы Василия Швеца, приоритетное направление развития города ‒ курортное.
Разработка генплана для Анапы включает в себя 4 этапа:
В настоящее время осуществляются работы по 1-му этапу. В частности, запущен в работу специальный сайт ‒ генплан-анапа.рф. На этом ресурсе будут выкладываться новости, касающиеся хода работы проектировщиков, а также графические материалы проекта.
Кроме того, всем желающим на сайте предоставлена возможность высказать свои пожелания и внести конкретные предложения в проект будущего генплана. Для этого можно пройти опрос, размещённый на главной странице сайта, либо заполнить форму обратной связи в разделе «Контакты».
Для наглядности решил сам ответить на все вопросы анкеты и заодно высказать свою точку зрения:
В окончательном варианте новый генплан Анапы должен быть представлен в декабре 2021 года.
Новый генплан Анапы: ответы на часто задаваемые вопросы
Количество просмотров: 1 661
Тема нового генплана Анапы продолжает оставаться главной в местном информационном поле. Людей беспокоят возможные последствия расширения рекреационной зоны и ограничения, наложенные на земельные участки.
Эти обстоятельства волнуют не только собственников недвижимости на побережье, но и потенциальных покупателей ‒ людей, которые заинтересованы в приобретении недвижимости в Анапе и пригородах, но опасаются вкладывать деньги в условиях неопределённости.
Основные моменты, касающиеся нового генплана, я разобрал в предыдущей публикации. В этой статье хочу ответить на некоторые вопросы, которые поступили от подписчиков моего YouTube-канала.
Скорее всего речь идёт об ограничениях, предусмотренных статьёй 56 Земельного Кодекса РФ. Это охранные зоны с условием ограниченного использования. Чтобы удостовериться в этом, можно заказать расширенную выписку из ЕРГН на сайте кадастровой палаты и посмотреть детальную расшифровку ограничения.
По собственному опыту знаю, что очень редких покупателей смущает ограничения охранный зоны (к примеру, относящейся к аэропорту).
На уже возведённые на законных основаниях строения новая территориальная зона не окажет влияния. Но всё же не следует надолго откладывать процедуру оформления документов на дом.
Земельный налог определяется исходя из кадастровой стоимости и налоговой ставки. Ставка определяется не на основании генплана или Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а согласно данных Росреестра, которые передаются в ФНС.
Кроме того, часто приходится слышать о том, что кадастровая стоимость участков в рекреационной зоне, наоборот, снижается. Это влечёт за собой и снижение налога, что является даже плюсом для собственника.
Самовольно «повысить» кадастровую стоимость у вас нет возможности. Но вы можете обратиться в суд или в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением о её пересмотре. Подробнее можете прочитать на сайте Росреестра.
Первичны Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые составляются на основе генплана. При этом администрация, т.е. орган местного самоуправления, обязана передать соответствующую информацию в органы Росреестра для внесения соответствующих изменений.
Однако на практике этот механизм зачастую сбоит, и данные Росреестра, к сожалению, могут разниться с данными ПЗЗ.
Опасения граждан из-за нового генплана, ограничений и пересмотра кадастровой стоимости во многом преувеличены. Ограничения были и раньше. Участки продавали и покупали, даже зная об этих ограничениях. Они не такие страшные, как кажутся на первый взгляд.
Но при покупке земли, действительно, нужно быть предельно внимательным при проверке документов. Самый безопасный вариант ‒ это участки в пределах населённых пунктов с видом разрешенного использования ИЖС.
Жители многоквартирных домов не менее обеспокоены ситуацией. На новом генплане участки под некоторыми ЖК также поменяли свой цвет.
Собственники квартир в таких МКД не претерпят каких-либо негативных изменений. Жилые дома, которые были построены на законных основаниях, введены в эксплуатацию и используются по назначению не снесут и не будут изымать для государственных / муниципальных нужд.
Согласно нового проекта генплана, земля под ЖК «Южный квартал» и «Парадный» отведена под зону общественно-деловых территорий. НО! Согласно действующих ПЗЗ у этого участка зона та же самая.
Данная зона допускает жилую застройку совместно с объектами делового, коммерческого и общественного назначения.
Об этом говорит в том числе Градостроительный кодекс РФ: «В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи» (п.6 ст. 35 ГрК РФ).
Новый генплан немного увеличил «зелёную» парковую зону и «оранжевую» общественно-деловую зоны. Часть зоны «Образование» изменена на зону жилой застройки. Это основные моменты сравнения текущих ПЗЗ и нового генплана.
Для более подробного ответа нужно знать, какой именно участок на местности вас интересует.
Скорее всего на земельном участке под МКД таких ограничений нет, а даже если бы и были ‒ они не могут повлиять на ваше право распоряжаться своим имуществом. Продавать, дарить, завещать ‒ это ваше право.
Как и ранее, «Бельведер» находится на земле с назначением под жилую застройку. Новый генплан никаких изменений к этому не прибавил. Данный ЖК строился на законных основаниях, был принят в эксплуатацию и используется по жилому назначению.
Снести, конечно же, НЕ могут. Ваши права как собственника остались неизменны. Можете продавать, дарить, завещать ваше имущество.
Для тех, кто лучше воспринимает информацию наслух, предлагаю ознакомиться с ответами юриста в формате видео:
Новый генплан Анапы: последствия для недвижимости рядом с морем
Количество просмотров: 7 306
Новый генплан Анапы породил у местных жителей и других неравнодушных граждан множество вопросов, а заодно мифов и страхов. Особенно это касается тех объектов недвижимости, которые располагаются в прибрежной зоне.
Наш юрист ответил на все вопросы граждан. Ответы записаны в видео формате на нашем ютуб канале. Запись с ответами появится 10.11.2021.
Представители городской администрации пролили свет на самые важные моменты, которые волнуют собственников недвижимости рядом с морем.
Наиболее острый вопрос, волнующий всех ‒ снесут ли жильё, которое уже построено в 500-метровой прибрежной зоне?
Ответ администрации Анапы ‒ нет. Те объекты жилищного строительства, что были построены в рамках закона и на которых имеется право собственности, сноситься не будут. Запрет касается исключительно нового строительства на расстоянии 500 метров от моря.
Похожий по смыслу вопрос ‒ отберут ли участок, если он предназначен для ИЖС?
Ответ администрации ‒ нет! Генплан ‒ не тот документ, который даёт право лишать граждан принадлежащей им частной собственности.
Таким образом, земельные участки, предназначенных под «индивидуальное жилищное строительство», «личное подсобное хозяйство», «для ведения садоводства и огородничества» ‒ все они и дальше могут использоваться в соответствии со своим разрешённым использованием. Даже в том случае, если окажутся по новому генплану в рекреационной зоне.
Следующий вопрос ‒ может ли собственник участка построить новый или провести реконструкцию старого объекта?
Такая возможность регулируется не генпланом, а градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В случае, если ПЗЗ допускают строительство или реконструкцию объектов на данном земельном участке с соответствующим видом разрешённого использования, то у собственника это право имеется.
Многих волнует вопрос ‒ какая будет налоговая ставка, если по новому генплану участок окажется в рекреационной зоне?
Налоговая ставка на земельный участок никак не изменится, так как она зависит от вида разрешённого использования. Функциональное и территориальное зонирование на налоговую ставку не влияют.
И наконец ‒ имеет ли функциональное зонирование какие-либо правовые последствия для собственников участков?
Принятие нового генплана не повлияет на возможность и условия постоянной регистрации по месту жительства, продажи имущества, вступления в наследство и реализации других прав, которые российское законодательство гарантирует собственнику недвижимости.
В реальности вопросов намного больше. Внедрение нового генплана вызывает горячие споры у многих жителей Анапского района ‒ в том числе собственников недвижимости в хуторах и станицах, расположенных далеко от моря. Отразить всё в рамках данной публикации нереально.
Буду и дальше отслеживать ситуацию с генеральным планом, возможно сниму видеоролики по наиболее актуальным темам. Следите за новостями на сайте и выходом новых видео на моём YouTube-канале. Для того, чтобы я смог ответить на все вопросы, пишите их в комментариях к данной статье.