стандарт бома для офисных зданий что это
Сдавать в аренду по БОМА или по БТИ?
К нам часто обращаются с вопросом — в чем преимущества сдачи площадей в аренду по БОМА по сравнению с БТИ? Здесь мы объясняем без использования специальных терминов принципиальные различия двух существующих в России систем обмеров зданий — BOMA и БТИ.
Принципиальное различие БОМА и БТИ — назначение.
Площади помещений, указанные в проектной документации и в паспортах БТИ (ПИБ для Санкт-Петербурга), совершенно не предназначены для сдачи помещений в аренду в современных зданиях. В архитектурно-строительной документации они служат вспомогательной функции — для составления смет и определения объемов строительных работ. А планы БТИ – для обозначения помещения как объекта аренды в договорах аренды и при государственной регистрации прав.
Описанные выше площади не предназначены для расчета арендной платы. Ведь простое умножение площади напольного покрытия (БТИ) арендуемого помещения на арендную ставку не позволяет справедливо и полно определить долю конкретного арендатора в расходах на обслуживание всех общественных помещений здания (мест общего пользования, технических помещений, офиса охраны, УК и т.п.). Что, в свою очередь, приводит к несправедливому завышению арендной ставки и снижению привлекательности Здания в глазах арендатора.
Ассоциацией BOMA International разработана методика вычисления арендуемой площади каждого арендуемого помещения. Арендуемая площадь – это математическая величина, которая состоит из Полезной площади помещения (она примерно равна, но всегда больше, чем площадь по БТИ) и части всех общественных и технических помещений здания. Доля каждого арендатора определена точно и справдливо.
В этом и состоит принципиальное отличие БОМА от БТИ. БТИ – это «фотография» помещения для фиксирования его существования в пространстве. Данные БТИ не предназначены для расчета арендной платы. Методика БОМА позволяет вычислить площадь арендуемого помещения и индивидуальную величину нагрузки (в м.кв.), которая должна быть оплачена арендатором каждого конкретного помещения.
Сильные стороны стандартов БОМА.
Площади, рассчитанные по БОМА, являются:
Приведем некоторые пояснения. В численном значении (хотя сравнивать арендуемую площадь по БОМА и площадь помещения по БТИ некорректно), Арендуемая площадь по БОМА всегда больше площади по БТИ. Это вызвано наличием «нагрузки» и учетом площади внутренних стен, перегородок, колонн, и, зачастую, подоконников.
Арендуемая площадь Здания по БОМА – величина постоянная. Это критично для финансового планирования. Для сравнения — площадь по БТИ часто меняется при проведении отделки помещений.
Промышленные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?
Офисные здания: насколько площадь по BOMA больше, чем по БТИ?
Практика арендных отношений в коммерческой недвижимости крупных городов России показывает, что почти 100% офисных зданий класса А сдаются в аренду с применением стандартов БОМА. Это выгодно.
Например, площадь арендуемого помещения по БТИ составляет 1000 м.кв.
Полезная площадь этого же помещения по БОМА может составить 1025 м.кв.
А арендуемая площадь – 1180 м.кв. (суммарный коэффициент нагрузки = 15%). Коэффициент нагрузки становится известен только после проведения расчетов БОМА и по желанию собственника может быть ограничен определенным значением. Фактическое значение полного коэффициента нагрузки и разницы в метрах квадратных или в процентах между площадью БТИ и арендуемой площадью по BOMA очень индивидуальны для каждого офисного здания.
Очевидно, что для получения одинакового дохода от этого помещения можно сдавать его по более высокой ставке и по площади БТИ или по более низкой ставке но по площади БОМА. Таким образом, помимо маркетинговых преимуществ от использования широко известного стандарта BOMA, арендодатель получает дополнительные преимущества в виде «низкой» арендной ставки.
Если у вас появились вопросы, пожалуйста, свяжитесь с нами для подробной консультации.
Статьи
Расчеты по стандартам BOMA — это стабильный доход для собственника, прозрачная ценовая политика и комфортные условия работы для арендатора.
Специалисты MKV architects первыми в России профессионально занялись измерением и расчетом площадей по стандартам BOMA. На любой стадии: когда здание еще «на бумаге» или уже введено в эксплуатацию, наши специалисты помогут эффективнее использовать его площадь и, при необходимости, скорректируют планировочное решение.
Мы уже реализовали более 250 объектов для таких компаний как KR Properties, Forum Properties, O1 Properties, HALS Development, Radius Group, Raven Russia, ОПИН, CB Richard Ellis, Альфа-Банк, «Торговый дом «ЦВУМ», Дек Мос, Liedel Investments Limited, Monument Development Company, AREIM, OBI, BOSCH,
Общая площадь измеренных и рассчитанных нами по стандарту BOMA (БОМА) объектов, составляет более 6 000 000 м.кв.
Наши расчеты всегда точны и прозрачны. Наша репутация проверена временем.
Стандарт BOMA (БОМА), измерение и расчет офисных, складских и торговых площадей
BOMA (Building Owners and Managers Association) это Северо-Американская организация владельцев офисной недвижимости, публикующая с 1916 года стандарт, который, де-факто, стал основным методом в области оценки коммерческой офисной и торговой недвижимости. Последняя редакция стандарта BOMA опубликована в начале 2010 года, носит название: Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1–2010) и является дополненной и улучшенной версией предыдущего стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard for Measuring Floor Area in Office Buildings. В 2004 году был выпущен стандарт BOMA/SIOR 2004 Measuring Floor Area in Industrial Buildings для применения при расчете площадей в логистических парках и складских комплексах. Переиздан в 2009 году под названием: Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2009).
Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости
Методы расчета арендуемой площади, стандарты BOMA, БТИ или СНИПЫ? Владельцы объектов недвижимости и брокеры отдают предпочтение Стандарту BOMA по многим причинам:
Следует отметить, что в России государственным стандартом обмеров помещений является БТИ (бюро технической инвентаризации), разработанный ещё в Советском Союзе, он не учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору. Поэтому стандарт ВОМА остаётся сегодня единственным решением. Существует масса тонкостей, нюансов и, на первый взгляд, спорных моментов в стандарте, одним из самых сложных аспектов метода является определение правильных границ арендных помещений. Если по БТИ площадь считается по периметру с вычетом колонн, то по стандарту БОМА колонны входят в арендную площадь и, более того, арендатор платит за площадь стен, а толщина стен, разделяющих арендаторов, делится пополам между ними. От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, Floor R/U Ratio, коэффициент эффективности использования площадей. Поэтому важно сделать расчёт в строгом соответствии со стандартом.
BOMA/SIOR 2004 Standard Method for Measuring Floor Area in Industrial Buildings (ANSI/BOMA Z65.2–2009)
В отличие от стандарта ANSI/BOMA Z65.1-1996 предназначенного для офисных зданий, BOMA/SIOR 2004 разработан специально для складских площадей, логистических парков и офисно-складских комплексов и предлагает 2 методики расчета площадей, выбор методики зависит от климата и типа конструкции объекта. 1-й метод возникает из необходимости обмерить полностью огражденные промышленные здания, в которых обычно есть отопление и кондиционирование воздуха. 2-й метод возникает из необходимости обмера промышленных зданий в теплых климатах, у которых преимущественно бесстеночные конструкции. Простота этой методики привела к тому, что она применяется для обмера некоторых полностью огражденных промышленных зданий. Большинство основных терминов заимствованы из стандарта БОМА для офисных зданий.
Retail Buildings: Standard Method of Measurement ANSI/BOMA Z65.3-2010
Летом 2010 года организация БОМА опубликовала новый стандарт для расчета площади в современных торговых центрах. Стандарт обеспечивает единую методику для измерения площади торговых объектов и предлагает 3 метода измерения. Появление этого стандарта в значительной мере упростит отношения арендодателя и арендаторов.
Что такое коэффициент здания?
Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.) между арендаторами.
Модифицированный стандарт BOMA
Если в стандарт по каким-либо причинам вносятся изменения, он считается модифицированным стандартом БОМА. Модифицировать можно несколькими способами: 1. Классификация площадей (Например, балконы по стандарту БОМА не сдаются в аренду, но арендодатель и арендатор по обоюдному согласию могут решить, что балкон можно сдать и соответственно обозначить его как полезную площадь этажа.) 2. Распределение мест общего пользования. 3. Измерение площадей. Ассоциация BOMA не рекомендует вносить изменения в стандарты.
Чтобы качественно рассчитать площади по стандарту БОМА, не всегда достаточно строительной документации. Все здания имеют различные допуски, которые зависят от возраста объекта, типа конструкции, квалификации подрядчика и т.д. Достаточно часто производятся значительные доработки на месте, которые не документируются. Впрочем, иногда бывает достаточно проверить самые важные размеры, чтобы избежать сложных ситуаций в будущем. После проведения обмеров здания, все чертежи корректируются согласно проверенным размерам, и на основе этой документации производится расчет по стандарту БОМА. Также очень важно точно знать функциональное назначение всех помещений в здании.
Проверка расчетов по стандарту BOMA
Арендаторы часто сталкиваются с ситуацией, когда при аренде офиса, арендодатель предоставляет расчет БОМА, выполненный им собственноручно. Как правило, такие расчеты оформлены не правильно, не имеют наглядных, легкочитаемых планов этажей и ограничиваются таблицами в формате excel. Мы поможем арендатору понять, правильно ли рассчитана его полезная площадь и доля общей площади этажа, ведь при аренде больших площадей лишние метры могут привести к серьезным финансовым потерям. В случае, если арендатор уже какое-то время занимает офисную площадь, перерасчет, если он подтвердит опасения арендатора, позволит сократить издержки на аренду офиса.
Новости
Мы рады сообщить, что компания MKV Architects стала партнером коалиции по разработке Международных стандартов измерения недвижимости (IPMS). IPMS – это глобальная инициатива, разработанная коалицией профессиональных организаций, включающей в себя BOMA, RICS и др.
В рамках форума ProEstate в конгресс парке Radisson Royal Hotel Moscow компания MKV Architects совместно с ассоциацией BOMA и Гильдией управляющих и девелоперов провела учебный курс «Стандарты измерения офисных площадей BOMA International».
24 января в ресторане «Жан-Жак» прошла первая встреча CRE First. О специфике стандарта BOMA для торговой недвижимости рассказала на встрече Александра Малютина, генеральный директор MKV Architects.
Компания MKV architects приняла участие в конференции Office Dialogue 2012, организованной OfficeNext и OWP в Немецком Центре Промышленности и Торговли. Конференция была посвящена анализу тенденций в области создания корпоративных интерьеров.
MKV architects продолжают сотрудничество с компанией Forum Properties, наши специалисты приступили к измерению по стандарту БОМА бизнес-центра Эрмитаж плаза, состоящего из трех строений.
MKV architects приступили к измерению по стандарту БОМА второй очереди бизнес-центра Морозов. Первая очередь, полностью занимаемая компанией Яндекс, также была рассчитана специалистами нашей компании.
Наш постоянный клиент — канадская девелоперская компания RadiusGroup завершила строительство второй очереди логистического комплекса SouthGate, MKV architects приступает к проведению измерению и расчету площадей.
MKV architects будет проводить фактическое измерение и расчет площадей многофункционального комплекса Mercury City Tower, расположенного в Москва Сити.
Ассоциация BOMA объявила о выпуске обновленной версии стандарта Industrial Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.2–2012).
Компания MKV architects проводит измерение и расчет по стандартам BOMA. бизнес-центра класса «А» SkyLight для самой крупной сделки 2011 года на рынке коммерческой недвижимости.
Методика расчета арендуемых площадей по стандарту BOMA
За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ (Бюро технической инвентаризации) смогли вполне неплохо ужиться. Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга.
Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах (проектирование, согласование), где точность превалирует над здравым смыслом. В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах. А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений.
Основные положения стандарта
Согласно стандарту ВОМА, измерения осуществляются по внутренней доминирующей поверхности стен без учета площади колонн. При этом, для арендатора площадь помещения рассчитывается с учетом доли площадей общего пользования по формуле: умножается полезная площадь (непосредственно используемого офисного пространства, usable area) арендатора на коэффициент потерь (loss factor).
Коэффициент R/U («коэффициент эффективности») рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:
— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;
— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади. При этом, в соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования).
И в итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для офиса usable area) умножается на коэффициент R/U для его этажа и для здания в целом.
[1]Стандарт «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Стандартный метод измерения площадей пола в офисных зданиях». Оригинальное название «ANSI/BOMA Z65.1-1996 Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings».
УСПЕЙТЕ ДО НГ!
Самый посещаемый курс «Клерка» про управленческий учет проходят уже более 100 ваших коллег. Успейте записаться на курс по старой цене 2021 года. Потом – дороже. Оплатите сейчас, учитесь в 2022 году в удобном потоке.
О стандарте BOMA
Стандарт BOMA – это методика вычисления арендуемой площади коммерческих помещений. Стандарт был разработан в 1915 году Международной Ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (Building Owners and Managers Association) в Америке. Изначальная задача стандарта – структурирование рынка офисных зданий при помощи создания системы измерения, которая позволила бы сравнивать разные строения. Благодаря алгоритмам BOMA каждый метр учтен и получает свою функцию
BOMA в России
В Российской Федерации международный стандарт BOMA широко применяется параллельно с государственным стандартом обмера помещений Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). Методика измерения по стандарту BOMA позволяет учесть различные нюансы, присущие современным объектам коммерческой недвижимости и позволяет точно измерить и рассчитать площади здания с учетом всех его особенностей, рассчитать дифференцированную арендую ставку, повысить коммерческую пригодность помещений здания, определить границы и расчеты площадей арендуемых помещений
Представляемый курс был обновлён и адаптирован для рынка коммерческой недвижимости Российской Федерации в середине 2019 года, что делает его уникальным и самым актуальным международным учебным продуктом по обмерам коммерческих площадей на территории России и СНГ.
BOMA & Academy of Real Estate
В 2014 году Учебный Центр Academy of Real Estate (ARE) стал официальным представителем BOMA и получил эксклюзивное право на проведение учебных курсов по измерению офисных площадей BOMA International на территории России. В рамках международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2014 ARE впервые в России провел курс по стандартам BOMA по теме: «Американский стандарт измерения и расчета арендных площадей офисной недвижимости». Преподавателем первого официального курса в России стал Питер Стивенсон (США), ведущий эксперт BOMA и IPMS, выполняющий сложные проекты по обмерам площадей в США, ОАЭ и Европе. Подробнее об Ассоциации BOMA.
Последний Стандарт BOMA (ANSI/BOMA Z65.1—2017)
Новый стандарт стал более универсальным, поскольку он интегрировал другой популярный международный стандарт IPMS For Office Buildings.
Стандарт 2017 отражает последние тенденции в практике эффективного использования офисных пространств. Он предлагает возможность включения в арендуемую площадь балконов, крытых галерей, и эксплуатируемых террас и даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например, вестибюли, технические помещения, складские помещения и др.
Некоторые нововведения:
Упрощение правил измерения Основных Вертикальных Проемов привело к увеличению арендуемой площади здания. Таким образом, площадки лестниц и лифтовых шахт, которые не имеют проемов в перекрытии (например, на первом этаже), относятся к арендуемой площади.
Стандарт BOMA 2017 (ANSI/BOMA Z65.1—2017) закрепил понятие Inter Building Area. Это нововведение позволяет просто и без модификаций Ведомости Площадей распределять площади только между теми арендаторами, которые ими пользуются (например, конференц-залы или загрузочные дебаркадеры). Этот же тип площади можно использовать для распределения площадей между несколькими зданиями в бизнес-парках.
Ограниченный коэффициент нагрузки (Capped Load Factor), который раньше применялся только к целому этажу, теперь возможно применять к отдельно взятым арендаторам. Это дает еще большую гибкость в переговорах с арендатором и предоставлении индивидуальных условий аренды.
Стандарт бома для офисных зданий что это
Z65.1-2017
Рекомендован для всех новых измерений существующих и строящихся офисных зданий. Согласован в правилах и терминологии со стандартом IPMS.
Z65.1-2010
Полезен для зданий, в которых он закреплен в договоре аренды и в которых юридически сложно изменить стандарт измерения на 2017.
Z65.1-1996
Полезен для зданий, в которых он закреплен в договоре аренды и в которых юридически сложно изменить стандарт измерения на 2010 или 2017
Z65.1-1980
Рекомендован для измерения офисных этажей отдельно от всего здания. Ограниченно применим для этажей с большим количеством вспомогательных площадей.
Применение последней версии стандарта БОМА для офисных зданий (2017) может дать 3% прирост в арендуемой площади по сравнению со стандартом ANSI/BOMA Z65.1-2010.
“… To highlight the major differences between BOMA 2010 Office and BOMA 2017 Office, we measured a building with both standards using Method A. In this case, BOMA 2017 resulted in a 3% larger rentable area than BOMA 2010…”
The chair of BOMA Office Standard revision taskforce and member of BOMA International Floor Measurement Standards Committee
Что входит в арендуемую площадь по стандартам BOMA?
Арендуемая площадь включает абсолютно всё, что ограничено внутренней поверхностью наружных стен. За исключением площадей шахт, лестниц и атриумов.
Помещения, занимаемые персоналом и оборудованием арендатора, относятся к Occupant Area. Все остальные площади — являются «нагрузкой» для арендатора. Нагрузка распределяется пропорционально и справедливо.
Что входит в «нагрузку» по стандартам BOMA?
В обычном офисном здании есть три типа нагрузки:
Доля каждого арендатора во вспомогательных и технических площадях определяется пропорционально. Вся процедура распределения нагрузки строга, прозрачна и проверяема.
«Стандарт БОМА по-русски»?
Нашей компанией в 2008 году было издано практическое руководство «Стандарт БОМА по-русски». Эта брошюра по настоящее время является единственным русскоязычным изданием о стандартах БОМА. Книга была подготовлена под руководством Цьома Ильи Николаевича — главного специалиста по стандартам БОМА и генерального директора ООО «Архинова» и издана тиражом 1000 экземпляров.