инвесторский ремонт это что
Инвесторский ремонт – ключевые принципы
• Функциональность, а не красота!
• Максимум комфорта на минимальной площади => маленький размер
• Бюджет 5 % вторичка, 10 % новостройки
• НЕ вкладываем много!
• НЕ экономим на электрике и сантехнике
• Возможность перепланировки сразу (новострой)
• Стройматериалы через Интернет + Леруа
Что следует учитывать при ремонте? Первое – функциональность, а не красоту.
Давайте посчитаем. Например, вы решили сделать евроремонт в стандартной однокомнатной квартире, чтобы потом ее сдавать. Стоимость ремонта будет примерно 1–1,5 млн. рублей. Теперь подумаем, за сколько вы сможете ее сдать.
Обычная однокомнатная квартира в ближайшем Подмосковье сдается за 30 тыс. рублей. Такая же квартира с крутым ремонтом будет стоить не намного дороже, примерно 35 тыс. рублей.
Т.е. ежемесячно вы сможете получить на 5 тыс. рублей больше. За год это 60 тыс. рублей. Соответственно, ваши вложения в ремонт окупятся только через 15–20 лет.
Вложения в дорогой ремонт квартиры, которая будет сдаваться в аренду, совершенно себя не оправдывают.
Наша задача – создать максимум комфорта на минимальной площади. Примерный бюджет за ремонт:
• 5 % от стоимости жилья, если мы покупаем вторичное жилье и хотим его распиливать;
• 10 % от стоимости жилья, если берем в новостройке.
Если все делать грамотно и придерживаться определенных принципов, то вполне реально уложиться в эти рамки.
Главное правило: никогда не давайте строителям самим закупать стройматериалы, потому что велика вероятность того, что они будут обманывать вас в промышленных масштабах (завышать цены, приносить липовые чеки и т. д.).
Следующий принцип – необходимо ставить строителям очень жесткий дедлайн. Просто сказать рабочим, что надо сделать ремонт за месяц, не достаточно. Надо обозначить штрафные санкции за каждый день просрочки.
Объясните, что у вас ипотека. Вы постоянно платите кредит. Первого числа в квартиру должны заехать арендаторы. Если этого не происходит, то бригада строителей подставит вас на большие деньги, которые вы с них и спросите. И сразу обговариваете и прописываете в договоре штраф – например, 10 тыс. рублей в день.
Конкурентность на строительном рынке сейчас высокая, бригад полно. Вы всегда найдете тех, кто будет работать, как от них требуется. Жесткий дедлайн необходимо четко прописать в договоре. Иначе вам гарантированно просрочат сдачу.
Договор вы заключаете с прорабом. Дальше его задача – реализовывать договоренности. Вас уже не должно волновать, какую бригаду он для этого будет привлекать.
Если рассчитывать расходы на ремонт для сдачи как 10 % от стоимости квартиры, то в среднем получится 5–6 тыс. рублей за м 2 (это уже все полностью: работы, отделочные материалы и мебель).
Мебель по максимуму получаем бесплатно (подробности см. в наших базовых тренингах по инвестированию).
Несмотря на то что мы не вкладываем в ремонт много, нельзя экономить на электрике и сантехнике. Ведь не хочется, чтобы что-то где-то протекло или замкнуло проводку.
Но при этом мы экономим на следующем:
• не ровняем потолок;
• не утапливаем электрику, ведем ее всю снаружи по коробам;
• не утапливаем сантехнические трубы;
• покупаем самые дешевые материалы.
В чем отличие ремонта в новостройке? Сейчас большинство новых домов строится со свободной планировкой. Это дает нам большой плюс. Нет внутренних перегородок, поэтому мы сразу можем сделать оптимальную планировку.
По стройматериалам мы сразу ставим задачу строителям, что делаем инвесторский ремонт, поэтому на всем экономим. Их задача – заходить на сайт «Леруа Мерлен», находить там самые дешевые материалы и заказывать их.
Они составляют смету и предлагают ее вам. Вы в первый раз обязательно сами сравниваете смету с сайтом. Чтобы рабочие даже не думали, что вас можно обмануть.
Если вы нашли большое завышение цены по сравнению с сайтом, то сразу сильно «прожимайте». Вы должны понимать, что для строителей такая схема завышения цены, или два слоя штукатурки вместо трех – это нормальная практика, естественный заработок. Поэтому четко следите за всеми расходами.
Инвесторский ремонт и принципы его воплощения
Я много говорила о том, как можно зарабатывать на рынке недвижимости, сравнивала между собой разные типы недвижимости под аренду, описывала способы инвестирования, разбирала риски и ошибки начинающих инвесторов. Думаю, большинство из вас, кто вступил на путь Инвестора, уже избрали для себя подходящую стратегию и сделали ряд шагов для того, чтобы обзавестись необходимым объектом недвижимости.
Настало время поговорить о том, как не прогадать с оснащением и обустройством жилья, предназначенного под сдачу в аренду. Как правильно определить объемы работ и минимизировать затраты, чтобы ремонт не влетел вам в копеечку, об этом читайте в настоящей статье
Многие из начинающих инвесторов ошибочно полагают, что, чем круче и дороже ремонт, тем больше шансов сдать квартиру подороже и за более короткие сроки. Увы, это не так!
Практика показывает, что публика, охотящаяся за роскошным обустройством квартиры, весьма притязательна и будет долго перебирать варианты. Следует также помнить, что внешний облик жилья – далеко не главный и не единственный критерий, по которому будут оценивать и сравнивать с аналогами ваше жилье.
Если цель – быстрее сдать объект и начинать отбивать затраты на ремонт, вам следует рассмотреть вариант с «инвесторским ремонтом»
Инвесторский ремонт – это тип ремонта, который позволяет инвестору максимально сэкономить во времени и деньгах на оснащении жилища, предназначенного в аренду.
Главные его принципы – это:
Максимум доходности с минимума площади
Выгода арендодателя на прямую зависит от быстроты возврата средств, потраченных на ремонт и оснащение жилища. Еще на этапе поиска объекта для покупки вы должны понимать, что арендная ставка на студию площадью 25 кв.м. и 30 кв.м. в одном и том же доме будет примерно одинакова (+- 500 руб.). Из этого вытекает логичный вопрос, зачем на этапе покупки переплачивать за лишние квадратные метры? Ведь вы, по сути, переплатите за них дважды: сначала на этапе покупки за количество метров, а потом еще на этапе ремонта – за количество материалов и стоимость работ.
Другое дело, ели планировка студии позволит вам превратить ее сразу в две студии с отдельными окнами, входами и санузлами. Если нет, то вы просто выбрасываете деньги на ветер, вместо того, чтобы их зарабатывать.
Функциональность, а не красота
В различных своих статьях я уже не раз писала о том, что в рекламе объекта всегда срабатывает правильная картинка. Ее правильность не зависит от дороговизны материалов, используемых при обустройстве.
Правильная картинка – это тот набор фотографий, который максимально наглядно демонстрирует все преимущества жилища. Человек платит за уют и комфорт, за прилагаемый к квадратным метрам функционал. Поэтому, в первую очередь, будет смотреть на оснащение квартиры удобствами, предметами мебели, бытовой техникой. В части стен, пола и потолка его волнует чистота и опрятность, отсутствие клопов, тараканов, плесени и разводов от протечек.
У вас не будет второго шанса произвести на человека первое впечатление, поэтому, прежде чем, начать показывать объект, убедитесь, что мебель и техника исправны, краны и трубы не подтекают, а электропроводка не искрит и не замыкает.
Максимум комфорта на минимуме площади
Многие ошибочно полагают, что большинство соискателей арендного жилья жаждут простора в помещениях, и если жилище не обладает дополнительными квадратными метрами, то это делает его менее пригодным для проживания и более дешевым по сравнению с более просторными аналогами. Это не так. Комфорт, функциональность и опрятность – вот тот набор признаков, по которому люди выбирают, подходит им жилье или нет.
И в небольшой по площади квартирке можно обустроить вполне эргономичное комфортное пространство. Сейчас очень много готовых решений в виде складывающейся, выдвигающейся мебели с набором съемных элементов, позволяющих менять ее эксплуатационные свойства. Стул может быть стулом, столом и стремянкой одновременно. Диван может быть кроватью, шкафом для хранения и сидением со столом. Если озадачиться подбором именно таких предметов мебели, проблем в быстрой сдаче в аренду помещения не будет.
Возможность перепланировки
Очень часто начинающие инвесторы сначала вкладываются в покупку объекта, а потом начинают придумывать, как его приспособить длязарабатывания денег. Главный критерий на этапе выбора помещения – это возможность его перепланировки.
Это значит, что в нем должен быть минимум несущих стен и конструкций, наличие более одного окна и правильное расположение мокрых точек, да и сам объект должен располагаться над коммерческими помещениями, чтобы в случае необходимости вы могли его максимально переоборудовать под меняющиеся нужды и реалии.
Жесткий дедлайн и быстротечность ремонта
Еще один параметр, о котором большинство начинающих инвесторов забывают или не придают должного значения. Хорошо, если вы делаете ремонт на свои свободные средства, но очень часто на него приходится брать потребительский кредит, процентная ставка по которому выпадает из разряда гуманных.
Поэтому, прежде чем, приступить к ремонту, определите с бригадой объем работ, распланируйте места нахождения мокрых зон, розеток и осветительных приборов, а главное определите жесткий дедлайн работ. Сроки, в которые должен уложиться ремонт, должны быть жестко зафиксированы в договоре, а их затягивание или перенос должны караться штрафными денежными санкциями. Иначе, вы рискуете сильно потерять в доходе на переплаченных банку процентах.
Экономия на электрике и сантехнике – это табу!
Материалы на ремонт должны быть недорогими и быстро заменяемыми. Однако, что касается сантехники и электрики и обустройства водных зон, главное – это их долговечность. Поэтому выбирайте из сантехники и электрики не то, что стоит дешево и быстро ломается, и не то, что пафосно и стоит очень дорого, а то, что гарантировано прослужит вам максимально долго.
Ведь большинство этих коммуникаций утапливается в стены, потолок и пол, а значит, чтобы до них добраться в случае поломки, вам придется частично ломать ваш ремонт, что в принципе сделает жилище непригодным для жизни.
Поэтому разумная экономия – это единственно верный подход, страхующий вас от рисков поломок.
Экономичность и относительная дешевизна ремонта
Делать быстрый и недорогой ремонт отнюдь не синоним выражения «дешево и сердито» или «тяп-ляп». В инвесторском ремонте главные критерии простота, функциональность и относительная дешевизна используемых материалов. Помните, что инвесторский ремонт – это не ремонт «для души» или «под себя», его назначение «обслуживаемость и быстрая замена поломок», а не «фурор и впечатление».
Следуя всем этим принципам вы без труда сможете расчитать смету и объем предстоящих работ и не дадите себя обмануть наемным работникам или продавцам в строительных отделах.
Ставьте лайки, если статья была вам полезна, делитесь ее со своими знакомыми, оставляйте в комментариях предложения, о чем еще хотите узнать в рамках рубрики, и следите за нашими новостями.
«Сделано» для инвестора: как отремонтировать 25 квартир за раз
В 2018 году на первичный рынок жилья Москвы и Подмосковья после трехлетнего затишья стали возвращаться микроинвесторы. Этому способствовало несколько факторов: процентные ставки по банковским депозитам снизились, в то же время закончился период длительного падения цен на квартиры.
Заработать инвесторам помогает не только тот факт, что они купили жилье в новостройке на этапе котлована и его стоимость после сдачи объекта возросла: качественно сделанный ремонт увеличивает ценник еще как минимум на 10%. Кроме того, квартиры в новых жилых комплексах с современной отделкой пользуются большой популярностью среди арендаторов.
Сегодня рынок ремонта остается разрозненным, и если заказчику нужно одновременно отремонтировать несколько квартир (а тем более несколько десятков), найти подрядчика сложно: это еще не девелоперский объем, но уже и не тот, который под силу одной или нескольким бригадам. Совместно с компанией «Сделано», занимающейся капитальным ремонтом квартир, рассказываем, как в точный срок и качественно подготовить к сдаче или продаже любое количество квартир с дизайном на любой вкус.
Новый сервис для бизнеса
«Сделано» — это сервис, который за 3,5 месяца позволяет реализовать профессиональный капитальный ремонт. Услугами компании могут воспользоваться владельцы любого количества квартир: технологии сервиса позволяют вести отделку в сотнях квартир одновременно, в том числе уже выполнено несколько масштабных проектов по синхронному ремонту десятков квартир в одном доме. Всего за четыре года существования компании сделано больше 350 ремонтов, 85 идет прямо сейчас.
Чтобы делать в срок несколько сотен ремонтов, разбросанных по всему городу, «Сделано» автоматизирует ключевые процессы по стандартам, которые классическим строительным компаниям не требуются, потому что у них нет такого разнообразия вводных с точки зрения вариантов планировки и дизайна. Отделка квартир, расположенных в одной локации, сильно упрощает задачу, и клиент сможет получить скидку, если объемы работ будут больше. Например, на объеме 20 квартир скидка может составить 15% — неважно, одинаковая отделка в квартирах или нет.
«Сделано» предлагает не только широкий выбор дизайнерских решений, но и отлаженные операционные процессы. Производство построено по принципам, используемым на конвейере: разделение работ по специальностям, поэтапный инженерный контроль качества. В результате, как и на конвейере, это дает стабильное качество работ и предсказуемые сроки выполнения.
Илья Шаргаев, основатель и CEO сервиса «Сделано»:
— Строительные бригады могут нормально справляться с тремя — пятью объектами параллельно, но сделать одновременно 20 для них уже практически невозможно. Чтобы поддерживать поток в десятки ремонтов и обеспечить дисциплину в работе с такими объемами, требуется определенная системность бизнеса. Наш сервис имеет закрытую номенклатуру и отстроенную операционную деятельность: в результате, с точки зрения наших исполнителей, какой бы дизайн-проект клиент ни собрал в конструкторе стилей, это будет типовой ремонт, а с точки зрения самих клиентов — огромное разнообразие.
Константин Нечаев, операционный директор сервиса «Сделано»:
— Сроки исполнения зависят от типа дома — и, соответственно, от количества работ, которое в нем необходимо выполнить. Если дом старше 50 лет, с деревянными перекрытиями, там требуется демонтаж старой отделки и перепланировка — срок ремонта будет очевидно больше, чем в панельной новостройке. Мы учитываем это при расчете цены проекта: у нас собрана и постоянно пополняется база московских домов, и сайт по адресу определяет тип и особенности дома, важные для выполнения ремонта. К примеру, наличие в доме лифта напрямую влияет на стоимость подъема строительных материалов.
Ремонт разделен на этапы и регламентирован, что упорядочивает процесс; плюс наш опыт позволяет предусмотреть неожиданности. В сроках, которые мы озвучиваем клиентам, уже заложены определенные специфические риски. Например, время на высыхание штукатурки зависит от влажности воздуха, которая, в свою очередь, зависит от многих факторов, в том числе погоды, и предугадать это невозможно — мы закладываем не оптимистичный, а реалистичный запас времени. Если возникают какие-то проблемы с рабочими, то у нас есть мастера на замену, прошедшие предварительную проверку.
Наши архитекторы и инженеры отбирают лучшие материалы по соотношению цена-качество, и поскольку мы используем одни и те же материалы от объекта к объекту, то уверены в них. Если по каким-то причинам материал, выбранный клиентом, поставщик уже после подписания договора не может поставить вовремя (к примеру, из-за форс-мажора — застряли на таможне, задержал завод-производитель), то мы предложим клиенту адекватную замену.
Ремонт в ЖК «Лайнер»
Ремонт апарт-отеля в Химках
Что такое инвесторский ремонт
Инвесторский ремонт — это разновидность ремонта жилой недвижимости, который дает возможность в кратчайшие сроки и по минимальной стоимости подготовить квартиру в жилом доме или апартаменты в гостинице к сдаче. При инвесторском ремонте часто производится перепланировка или изменение назначения помещений, чтобы адаптировать их для проживания нескольких человек и увеличить количество дохода от сдачи в аренду.
Инвесторы с недостаточным количеством свободных средств могут приобрести квартиру в ипотеку, сделать инвесторский ремонт с перепланировкой и адаптацией помещений, после чего сдавать помещения в аренду. Арендная плата покрывает ежемесячный платеж за квартиру банку с процентами и приносит прибыль арендодателю.
Особенности инвесторского ремонта
Если ремонт новой квартиры делается для себя, дизайн помещения и используемые материалы подбираются таким образом, чтобы владельцам жилья было комфортно проживать в нем самостоятельно, парой или вместе с детьми в течение длительного времени.
Цели инвесторского ремонта другие и состоят в следующем:
Инвесторский ремонт включает в себя также приобретение мебели и бытовой техники, аксессуаров для проживания жильцов. Если квартира или апартаменты будут сдаваться посуточно, в смету включается также покупка посуды, белья.
Порядок проведения инвесторского ремонта
При выполнении инвесторского ремонта процесс выполнения работ происходит по такой схеме:
Куда обратиться
Для проведения инвесторского ремонта рекомендуется обращаться к опытным компаниям, которые занимаются управлением недвижимости и берут апартаменты в доверительное управление. В этом случае вы освобождаетесь от хлопот, связанных с ремонтом. А опыт в отделке и адаптации помещений такой компании позволяет сделать ремонт с минимальными затратами.
Обращайтесь в компанию «ЛУНАС». Мы сделаем для вас инвесторский ремонт в минимальные сроки по согласованной цене.
Инвесторский ремонт в Москве
Чтобы начать, уточните пожелания к мастеру по ремонту
16 045 мастеров по инвесторскому ремонту
12 клиентов нашли мастера по инвесторскому ремонту
за последние 12 месяцев
Инвесторский ремонт — отзывы
Ксения оставилa отзыв
Ремонт квартир, Капитальный ремонт квартиры
Андрей оставил отзыв
Ксеня оставилa отзыв
Виктория Кулаева оставилa отзыв
4,97 · 67 отзывов · Очень хвалят
Евгений оставил отзыв
4,98 · 66 отзывов · Очень хвалят
Анна оставилa отзыв
Игорь оставил отзыв
Сантехника, Полы, Строительство, Отделочные работы, Плиточники, Возведение стен и перегородок, Электрика, Поклейка обоев, Ремонт квартир, Стяжка пола, Изоляционные работы, Штукатурка стен, Шпаклёвка стен, Демонтаж отделки