индивидуальная жилая застройка и индивидуальное жилищное строительство в чем отличие

По закону срок для внесения изменений — семь дней, но в конкретных случаях может потребоваться больше времени [7], [8].

Если ИЖС указан как условный вид использования — потребуется разрешение от администрации муниципального образования.

Согласование проходит четыре стадии:

На каждом этапе возможен отказ, который можно оспорить в суде. Если собственник получил разрешение, дальше порядок действий совпадает с первым вариантом.

ИЖС 2020 — вопросы эксперту

Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— Можно ли изменить категорию земель?

— Да, такая процедура предусмотрена действующим законодательством. В компетентный орган исполнительной власти или местного самоуправления подается ходатайство, среди прочего указывается обоснование необходимости перевода и прикладываются документы. По результатам рассмотрения принимается акт о переводе либо об отказе. На указанные решения подается жалоба в суд.

Такой перевод, особенно в части земель сельхозназначения, требует детальной, индивидуальной проработки.

— Как быть, если местная администрация отказывается заниматься коммуникациями и инфраструктурой для участков ИЖС?

— Использование земли для целей индивидуального жилищного строительства зависит от возможности подключения домов к инженерно-техническим сетям.

Вопрос заслуживает пристального внимания при выборе объекта, решение такой проблемы потребует финансовых вложений, приведет к судебным тяжбам.

К полномочиям органов местного самоуправления относится обеспечение жителей инженерной инфраструктурой. Власть порой не решает проблему. Жалоба на бездействие или на официальный отказ направляется в прокуратуру и суд. Для подачи иска требуются доказательства, прокурорская проверка потенциально этому способствует.

— Что нужно знать об ИЖС-2020, на какие изменения в законодательстве стоит обратить внимание владельцам ИЖС и потенциальным собственникам таких участков?

— Возможность постоянной регистрации, о нюансах шла речь в издании. Продление упрощенного порядка оформления прав на жилой и на садовый дом.

Действует и возможность для членов некоммерческих организаций в сфере садоводства и огородничества или дачного хозяйства бесплатно приобрести в собственность участок целевого назначения.

Источник

Жилые застройки

Что понимается под «жилые застройки иных видов»?

В нижеуказанных нормативных правовых актах приведено, что еще, кроме жилых домов, можно строить в иных зонах жилой застройки.

Пункт 5 ст. 85 Земельного кодекса РФ гласит, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Часть 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что в жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

Стоит обратить внимание на такой документ, как «МДС 30-1.99. Методические рекомендации по разработке схем зонирования территории городов» (одобрены протоколом Госстроя России от 10.06.1999 № 01-НС-15/7).

В нем регламентируется, что типы жилых зон устанавливаются в зависимости от предусматриваемых нормативов плотности населения и характера застройки каждой конкретной жилой территории.

Ж.1. Зона усадебных и блокированных жилых домов

Зона Ж.1 подразделяется на 2 подзоны (субзоны), отличающиеся требованиями к застройке земельных участков:

Ж.1-1 – подзона (субзона), в которой более 60% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку до 1 января 1989 г.;

Ж.1-2 – подзона (субзона), в которой более 60% земельные участки, выделенные первым владельцам под застройку после 1 января 1989 г. Разрешенные «по праву застройки» виды использования: отдельно стоящие жилые дома усадебного типа; блокированные жилые дома; магазины торговой площадью до 40 кв. м, без специализированных магазинов строительных материалов, магазинов с наличием в них взрывоопасных веществ и материалов.

Источник

Как не стать владельцем квартиры в доме под снос: признаки многоквартирного дома на ИЖС

Основатель проекта «ЕКТА Менеджмент», сооснователь юридической компании «ЕкаРус», советник руководителя УК технопарка «Успенский»

специально для ГАРАНТ.РУ

В 2014-2016 годах был настоящий бум малоэтажной застройки, на который пришелся и расцвет одной «хитрой» схемы. За основу брался только параметр трехэтажности, дом регистрировался по «упрощенке» и строился как индивидуальный на земле с видом разрешенного использования – ИЖС. Потом в доме определялись доли в праве общей собственности и фактически его распродавали как многоквартирный. Раньше эта схема применялась повсеместно, многие недобросовестные застройщики пользовались такой лазейкой, значительно снижающей стоимость строительства за счет более дешевой земли под ИЖС, отсутствия необходимости оформления объемной разрешительной и проектной документации и ответственности за проведение инженерных коммуникаций. Также такой застройщик, разумеется, не отвечал за социальную нагрузку – школы, больницы, детсады – то, что обязаны предусматривать строители МКД.

Люди покупали такое жилье, а потом для них наступали сюрпризы. Например, на дом в категории ИЖС выделяется всего 15 КВт – этой мощности недостаточно даже для нескольких квартир, не говоря уже про 10-15, которые могли там легко разместить застройщики, и даже более. Покупатели хватались за голову и не знали, как им выживать. А потом еще и администрация начала выявлять такие строения, стали высылать прокурорские представления и принимать решения о сносе. И сносили, кстати, довольно массово – множество людей, купивших квартиры в таких домах, попросту потеряли свои сбережения и остались без жилья. Такие дела редко получают широкую огласку, поскольку речь не идет о сотнях и тысячах обманутых дольщиков. Однако, примеров очень много. Например, в феврале 2020 года был снесен недостроенный многоквартирный дом в поселении Сосенское, поселок Газопровод, НП «Лесные Поляны». В апреле снесли дом 15 на улице Магистральная в мкр. Кучино в Балашихе. Вот еще несколько дел, которые можно изучить на сайте Московского областного суда: № 33-23058/2019 и № 2-948/2019.

Надо отметить, что не всегда такое строительство осуществляют из-за изначального злого умысла. Прямого запрета раньше не было – вот он дом, построили три этажа с одним входом, и продали в нем долю. Возможно, что на эту проблему не обратили бы такого пристального внимания, если бы не череда скандалов и сносов, особенно – из-за недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь лазейкой, начали возводить огромные дома на продажу на дачных участках. Очень часто случались истории, когда объект со спорными характеристиками попадал в судебное поле из-за заявления соседей, шокированных шумом и размахом строительства.

Тогда встала проблема неоднозначности и нечеткости формулировок таких понятий, как «ИЖС» и «многоквартирные малоэтажные дома». И наши суды начали выдавать разъясняющие позиции исходя из фактических обстоятельств дела. К текущему моменту накопилось уже порядочно разъяснений и судебной практики, чтобы перечислить основные признаки, по которым суды определяют дома как многоквартирные и предписывают их снос.

Как я уже упоминала, в соответствии Градостроительным кодексом РФ определено, что индивидуальный жилой дом – это дом, предназначенный для проживания одной семьи, это один из основных признаков, который был определен в Верховном суде Российской Федерации. Собственник может построить на земельном участке ИЖС дом не выше трех этажей и высотой не более 20 метров, площадь дома – до 1,5 тыс. кв. м., но жить в нем могут только люди, которые приходятся друг другу родственниками. Недавно мы проводили строительную экспертизу трехэтажного объекта, возведенного на земле ИЖС. Комиссия прибыла на объект и зафиксировала: на каждом этаже расположено несколько отдельных пронумерованных квартир, с отдельными санузлами, кухнями и своим выходом в коридор. Таким образом, суд установил, что в каждом изолированном помещении проживали семьи, не связанные с застройщиком родственными отношениями.

Примерно в то же время, что и разъяснения по родственным отношениям, суды давали разъяснения о том, учитываются ли мансарды и подвалы в общей этажности. Три-четыре года назад считалось, что если есть три этажа и подвал – это уже признаки не индивидуального, а МКД. В моей практике, кстати, я не раз встречала такую схему: при строительстве регистрировали мансарду как нежилое помещение, и потом продавали ее как часть двухъярусной квартиры. Однако, насколько мне известно, данный признак многоквартирности дома сейчас многие считают несущественным.

Многоподъездность также является одним из вполне однозначных признаков многоквартирного дома: кто будет строить индивидуальный дом с несколькими подъездами? Недавно, на основании определения суда, мы проводили экспертизу одного дома в Московской области, чтобы решить, обладает ли он признаками многоквартирности. Это был двухподъездный дом в 1 тыс. кв. м, огромная махина с колоннами, построенная на земельном участке ИЖС. Внутри дом был не достроен, и поэтому экспертам было сложно определить, какое количество семей могло бы в нем проживать. Видимо, застройщик понимал, что будет проводиться экспертиза, и намеренно не стал доводить стройку до конца. Теперь этот спор будет решаться в суде. В этом доме в Московской области эксперты обнаружили, что застройщик предусмотрел развод коммуникаций по отдельным изолированным помещениям. Но это так называемый «косвенный признак» многоквартирности, и принимать решение на одном этом основании суд, по-хорошему, не должен.

В 2014-2016 годах подобные случаи были на слуху, и потенциальные покупатели недвижимости чаще всего были осведомлены о подобных схемах от знакомых или из СМИ. Но вместе со спадом «бума» такой застройки становится все меньше, а также меньше и осведомленность людей. Поэтому отдельные примеры встречаются до сих пор – и как наследие активной застройки прошлых лет, и появляются новые хитрецы, которые открывают для себя подобные обходные пути. Очень много таких объектов сейчас в Краснодарском крае, где много земель с категорией ИЖС, и еще больше – желающих строить на них многоквартирные дома; время от времени подобные случаи все еще встречаются и в Московской области.

Что делать, если стал собственником такого жилья?

Во-первых, знать и помнить, что обходные маневры этого рода сегодня могут вылиться в серьезные проблемы. Если в 2014-2016 годах вопрос «легализации» МКД на земле ИЖС решался через местный Совет депутатов, то сейчас такие объекты сложно вывести в правовое поле. Нужно менять вид разрешенного использования и зонирование земельного участка, однако это сложно, дорого, и не всегда возможно.

Что делать, чтобы не стать собственником такого жилья?

Напомню, это может быть сделкой повышенной опасности. Что должно насторожить в первую очередь, так это цена. Квартиры на несколько порядков дешевле рынка чаще всего встречаются в малоэтажном МКД, возведенном с нарушениями законодательства. Достаточно высока вероятность того, что такой объект, согласно российскому законодательству, могут признать самовольной постройкой и вынести решение о сносе. Конечно, можно будет через суд требовать возврата денег и компенсацию убытков. Однако, на практике, у застройщиков не всегда могут быть для этого средства, учитывая также, что не всегда полная стоимость фиксируется в договоре купли-продажи. Поэтому обязательно проверяйте законность возведения дома и продажи квартир, а также полномочия продавца на отчуждение недвижимости.

Порядок действий при покупке квартиры в малоэтажном доме:

Источник

• ← индивидуальная аптечка военнослужащего что в нее входит
• индивидуальная карта владельца pandora что это такое →